2012年房估師考試案例分析精講100
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
三、項(xiàng)目合法有效性分析
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市
房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)
目的相關(guān)法律、法規(guī)及政府有關(guān)部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從項(xiàng)
目報(bào)批、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等
全部環(huán)節(jié)均應(yīng)符合政策法規(guī)的要求，項(xiàng)目方具有合法有效性。
該項(xiàng)目已取得北京市計(jì)劃委員會(huì)（現(xiàn)北京市發(fā)展與改革委員
會(huì)）、北京市建設(shè)委員會(huì)的《關(guān)于開發(fā)建設(shè)曙光地區(qū)農(nóng)村發(fā)行試點(diǎn)工
程項(xiàng)目建議書的批復(fù)》、《關(guān)于開發(fā)建設(shè)曙光地區(qū)農(nóng)村改造試點(diǎn)工
程可行性研究報(bào)告的批復(fù)》、《關(guān)于確認(rèn)××花園建設(shè)單位的函》、
《關(guān)于北京××集團(tuán)部分開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目變更建設(shè)單位的復(fù)函》及《關(guān)
于××花園項(xiàng)目建議書（代可研）的批復(fù)》，并已獲得北京市城市規(guī)
劃管理局（或北京市規(guī)劃委員會(huì)）頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、
《審定設(shè)計(jì)方案通知書》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及北京市建設(shè)
委員會(huì)頒發(fā)的《建設(shè)工程施工許可證》，并于2001年10月12日
與北京市國(guó)土資源和房屋管理局簽定了《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出
讓合同》，并取得了北京市人民政府頒發(fā)的《國(guó)有土地使用證》，
現(xiàn)已取得《商品房預(yù)售許可證》。從目前項(xiàng)目的進(jìn)展情況和已獲得
和各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)手續(xù)分析，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有合法有效性。
四、項(xiàng)目建設(shè)的必要性
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㈠ 建設(shè)意義
××花園位于北京市海淀區(qū)昆玉河西岸，是北京市實(shí)現(xiàn)城市綠
化隔離帶的第一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目——曙光工程之中的住宅建設(shè)項(xiàng)目。曙
光工程是北京市政府全力推動(dòng)的城市綠肺工程，位于海淀四季青鄉(xiāng)
境內(nèi)，北起板井路（西郊機(jī)場(chǎng)路），南至市農(nóng)科院蔬菜研究中心，東
起藍(lán)靛廠南路，西至四環(huán)路，總占地面積115公頃，綠化率達(dá)64.45；
其中曙光花園小區(qū)總規(guī)劃建設(shè)用地29.7公頃，總建筑面積約67.75
萬平方米。包括本項(xiàng)目在內(nèi)的曙光花園的開發(fā)建設(shè)對(duì)改善該地區(qū)的
環(huán)境狀況起到了積極的作用，在該地區(qū)周邊建設(shè)居住及配套服務(wù)項(xiàng)
目是必要的。
㈡ 最高最佳使用分析
最高最佳使用原則是要說明，項(xiàng)目要以房地產(chǎn)的最高最佳使用
為前提。所謂最高最佳使用，是項(xiàng)目的一種最可能的使用，這種最
可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合
理的論證，并能給項(xiàng)目帶來最高價(jià)值的使用。
衡量、判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面：
◎ 在法律上允許（規(guī)劃及相差政策法規(guī)許可）的前提下即不受
現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其
可能的最優(yōu)用途使用。
該項(xiàng)目已取得北京市計(jì)劃委員會(huì)（現(xiàn)北京市發(fā)展與改革委員
會(huì)）、北京市建設(shè)委員會(huì)、北京市城市規(guī)劃管理局（或北京市規(guī)劃委
員會(huì)）、北京市國(guó)土資源和房屋管理局以及北京市人民政府頒發(fā)的相
應(yīng)證件和批復(fù)。因此，從目前情況分析，項(xiàng)目符合“在法律上允許”
的前提條件。
◎ 在技術(shù)上可行即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最
佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行分析。
該項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)由××有限公司設(shè)計(jì)，由北京××建設(shè)工程
有限公司和北京市××建筑工程公司承建，其技術(shù)屬于目前國(guó)內(nèi)正
常施工的技術(shù)范圍之內(nèi)，不包含在無法實(shí)際操作的設(shè)計(jì)，因此，該
項(xiàng)目符合“在技術(shù)上可行”原則。
