2012年房估師考試案例分析精講93
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
⒋總利息=（總地價+總建筑費+總專業(yè)費用）×利息率×計息
期
由于總地價、總建筑費、總專業(yè)費用在動態(tài)方式中均已考慮了
時間因素，實際均已含計息，故在此不再單獨計算總利息。
⒌總銷售費用=總樓價×3%=109096×3%=3273（萬元）
⒍總稅費=總樓價×5%=109096×5%=5455（萬元）
⒎總利潤=（總地價+總建筑費+總專業(yè)費用）×利潤率
=總地價×20%+（29641.5+2964）×20%
=總地價×20%+6521（萬元）
將上述⒈至⒎代入假設(shè)開發(fā)法公式中，即：
總地價=109096-29641.5-2964-3217-5362-（總地價
×0.2+6521）=（109096-29641.5-2964-3217-5362-
6521）/（1+0.20）=51035（萬元）
㈦ 估價結(jié)果確定
上述采用靜態(tài)方式和動態(tài)方式計算出的總地價有較大的差異，
由于一般認為動態(tài)方式更為精確，故估價結(jié)果以動態(tài)方式計算的結(jié)
果為主，但同時兼顧到靜態(tài)方式計算的結(jié)果，并參考估價經(jīng)驗，將
總地價定為53000萬元。對于待建筑土地的估價，通常要給出三種
價格形式，即總地價、單位地價和樓面地價。這樣，該塊土地2003
年9月7日出售時的購買價格最終估價結(jié)果如下：
總地價=53000（萬元）
單位地價=9138（元/㎡）
樓面地價=1142（元/㎡）
「案例2-11」 分析
㈠ 本報告用假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)和動態(tài)兩種方式計算地價后確
定總地價不妥。
㈡ 應(yīng)該選用兩種方法進行估價。假設(shè)開發(fā)法作為主要估價方
法，同時可以結(jié)合現(xiàn)階段類似地區(qū)類似用途的地塊價格，選用市場
比較法或基準(zhǔn)地價修正法作為另外一種估價方法。
㈢ 假設(shè)開發(fā)法的計算公式與《規(guī)范》不完全相符，有錯誤。
㈣ 估價參數(shù)的選取上還需要做進一步說明，如報酬率、利息
率的確定。
