2012年房估師考試案例分析精講92
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
××宗地估價(jià)技術(shù)報(bào)告
㈠ 實(shí)物權(quán)益狀況因素分析：（略）
㈡ 區(qū)位狀況因素分析：（略）
㈢ 市場背景分析：（略）。
㈣ 最高最佳使用分析：（略）
㈤ 估價(jià)方法選用
由估價(jià)對(duì)象為待開發(fā)土地，且有較為詳細(xì)的規(guī)劃要求，因此估
價(jià)人員確定采用假設(shè)開發(fā)法來作為本次估價(jià)的基本方法。
㈥ 估價(jià)測算過程
根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃要求及相關(guān)的可行性研究報(bào)告，該地塊的
最佳開發(fā)利用方式如下：用途為商住樓，建筑容積率為8，建筑覆
蓋率為50%；建筑總面積464000㎡，建筑物層數(shù)16層，各層建
筑面積均為29000㎡，地上1～4層為商場，5～16層為住宅。
⑴ 預(yù)計(jì)建設(shè)期：預(yù)計(jì)共需三年時(shí)間才能完全建成投入使用，
即2006年9月完成。
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⑵ 預(yù)計(jì)出售樓價(jià)：估計(jì)建造完成后，其中的商業(yè)樓即可全部
售出；住宅樓的40%在建造完成后即可售出，50%半年后才能售出，
其余l(xiāng)0%一年后才能售出。預(yù)計(jì)商業(yè)樓出售當(dāng)時(shí)的平均售價(jià)為每平
方米6000元，住宅樓出售當(dāng)時(shí)平均售價(jià)為每平方米2500元。
⑶ 估計(jì)開發(fā)費(fèi)以及開發(fā)商利潤：估計(jì)總建筑費(fèi)用為3.5億元；
專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)的10%；年利息率為12%；銷售費(fèi)用為樓價(jià)的
3%；稅費(fèi)為樓價(jià)的5%，即建成出售時(shí)所需由賣方承擔(dān)的那部分營
業(yè)稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，其他類型的稅費(fèi)已考慮在建筑費(fèi)之
中；投資利潤率為20%.
在未來3年的建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)費(fèi)用的投入情況如下：第一年需
投入30%的建設(shè)費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用；第二年需投入40%的建筑
費(fèi)用及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用；第三年投入余下的30%建筑費(fèi)用及相應(yīng)的
專業(yè)費(fèi)用。
⑷ 求取地價(jià)：采用的計(jì)算公式如下：
地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-銷售費(fèi)用-稅費(fèi)-開發(fā)商利潤
擬采用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩種方式計(jì)算地價(jià)。
① 采用靜態(tài)方式計(jì)算地價(jià)：
⒈總樓價(jià)=6000×29000×4+2500×29000×12
=1566000000=156600（萬元）
⒉總建筑費(fèi)=35000（萬元）
⒊總專業(yè)費(fèi)用=總建筑費(fèi)×10%=35000×10%
=3500（萬元）
⒋總利息=（總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi)）×利息率×計(jì)息期
=總地價(jià)×12%×3+35000×（1+10%）×30%×12%×2.5+35000×（1+10%）×40%×12%×1.5+35000×（1+10%）×30%×12%×0.5
=總地價(jià)×0.36+6930（萬元）
上述總利息的計(jì)算采用的是單利，計(jì)息期到2006年9月止。
各年建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但計(jì)息時(shí)估價(jià)
人員是假設(shè)各年建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用的投入集中在各年的年中，這樣，
就有上述總利息計(jì)算中的計(jì)息年數(shù)分別是2.5、1.5、0.5的情況。
⒌總銷售費(fèi)用=總樓價(jià)×3%=156600×3%=4698（萬元）
⒍總稅費(fèi)=總樓價(jià)×5%=156600×5%=7830（萬元）
⒎總利潤=（總地價(jià)+總建筑費(fèi)用+總專業(yè)費(fèi)用）×利潤率
=總地價(jià)×20%+（35000+3500）×20%
=總地價(jià)×0.20+7700（萬元）
將上述⒈至⒎代入公式中，即：
總地價(jià)=156600-35000-3500-（總地價(jià)×0.36+6930）
-4698-7830-（總地價(jià)×0.20+7700）
總地價(jià)=（156600-35000-3500-6930-4698-7830-
7700）/（1+0.36+0.20）=58296.15（萬元）
② 采用動(dòng)態(tài)方式計(jì)算地價(jià)：計(jì)算的基準(zhǔn)時(shí)間為該土地的出售
時(shí)間，即2003年9月，年報(bào)酬率為12%.
⒈總樓價(jià)=6000×29000×4/（1+12%）3+2500×29000×12/（1+12%）3 ×[40%/（1+12%）0+50%/（1+12%）0.5+10%/（1+12%）1]=109096（萬元）
⒉總建筑費(fèi)=35000×30%/（1+12%）0.5+35000× 40%/（1+12%）1.5+35000×30%/（1+12%）2.5=29641.5（萬元）
各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為貼現(xiàn)計(jì)算的方便
起見，我們假設(shè)各年建筑費(fèi)的投入是集中在各年的年中，這樣，就
有上述總建筑費(fèi)計(jì)算公式的貼現(xiàn)年數(shù)分別是0.5、1.5、2.5的情況。
⒊總專業(yè)費(fèi)用=總建筑費(fèi)×10%=29641.5×10%
=2964（萬元）
