2012年房估師考試案例分析精講96
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
「案例2-13」
北京市××花園借款項目評估報告
評估報告摘要
一、借款企業(yè)資信評估
北京××房地產(chǎn)股份有限公司為上市公司，是經(jīng)建設(shè)部審批認
定的具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
公司2003年9月末資產(chǎn)總額120890.04萬元，負債總額
52546.35萬元，所有者權(quán)益總額68343.69萬元，股本總額
17320.00萬元。通過資產(chǎn)負債表、盈利能力及資產(chǎn)運用效率、現(xiàn)
金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢，自
身積累增加，對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能
力和償債能力。
截至2003年10月30日，該公司在各銀行無借款余額。企業(yè)
無不良信用記錄。目前尚無有關(guān)機構(gòu)對其進行過資信評級。
二、項目概況
項目由北京××房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)建設(shè)。位于西三環(huán)與
西四環(huán)之間，距西三環(huán)紫竹橋約1000米，距西四環(huán)四季青橋約
1200米。在車道溝橋西南側(cè)，昆玉河西岸，東臨昆玉河畔市政綠
化帶，南靠彰化路，西接曙光花園望山園，北鄰紫竹院路。規(guī)劃占
107
地面積65519.36㎡，規(guī)劃總建筑面積166196.72㎡，地上建筑
面積138967.72㎡，地下建筑面積27229.00㎡，總體布局由5
棟住宅弧形板樓、高檔會所及整體地下車庫組成。2#、3#、4#、
5#、6#樓為住宅，地下2層，地上14～17層。7#樓為配套公
建（會所），地下2層，地上2層。5棟住宅樓基底圍合范圍內(nèi)為地
下車庫，地下1層。
從目前項目的進展情況和已獲得的各項開發(fā)建設(shè)手續(xù)分析，項
目的開發(fā)建設(shè)具有合法有效性。項目規(guī)劃建設(shè)的高檔住宅小區(qū)較好
地體現(xiàn)了最高最佳使用原則，具有可實施性。
項目周邊各項市政設(shè)施齊備。包括本項目在內(nèi)的曙光花園的開
發(fā)建設(shè)對改善該地區(qū)的環(huán)境狀況起到了積極的作用。
三項目市場分析
北京西部地區(qū)繼亞運村、CBD之后，成為京城樓市又一后起之
秀，也是近兩年北京樓價漲幅最大的區(qū)位。
項目定位為純居住高檔國際生活社區(qū)。
本項目有區(qū)位價值優(yōu)勢、建筑價值優(yōu)勢、觀景價值優(yōu)勢、園林
價值優(yōu)勢及開發(fā)商前景優(yōu)勢。但是其附近競爭性項目較多，周邊樓
盤開發(fā)情況對其有直接的影響，與曙光花園望山園未完全獨立，以
及作為上市公司會面臨年底現(xiàn)金回流的壓力等不得因素。
四、項目資金來源
項目總投資為91508萬元，其中：⑴項目單位自籌資金30000
萬元，由募集資金20000萬元及非募集資金10000萬元組成，占
總投資的32.78%；⑵申請銀行借款17000萬元，占總投資的
18.58%；⑶售樓回款44508.10萬元，占總投資的48.64%.其中
企業(yè)自籌資金已基本到位。
五、項目進度與資金運用
該項目目前為在建工程，2#、3#、5#、6#號樓主體基本完
成，正在進行內(nèi)部裝飾及安裝工程施工；7#號樓（會所）地下結(jié)構(gòu)部
分完工；地下車庫結(jié)構(gòu)部分完工；小區(qū)管網(wǎng)等配套工程施工中。預(yù)
計住宅樓于2004年2月竣工，會所、地下車庫、小區(qū)配套及園林
綠化工程于2004年6月30日完工。
項目在同一時期的資金來源大于資金運用并有盈余，完全可以
滿足工程進度對資金需求的剛度和強度要求，能夠達到資金平衡。
項目成功的關(guān)鍵問題是能否按期得到××銀行貸款、項目能否按期
完工和能否按計劃銷售回款。
六、財務(wù)指標
⑴ 項目靜態(tài)財務(wù)評價指標
①總投資收益率：15.08%；總投資年均收益率：6.03%；
②總投資凈收益率：11.02%；總投資年均凈收益率：4.41%；
③自有資金凈收益率：45.99%；自有資金年均收益率：
18.40%；
④自有資金凈收益率：33.60%；自有資金年均凈收益率：
13.44%.
⑤項目借款償還期為7個月，借款本息用銷售回款償還，償還
銀行借款本息是有保證的，詳見附表7——資金來源與運用表。
⑵ 動態(tài)財務(wù)評價指標
①全投資財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR，按季度計算）：稅前為7.25%，
稅后為5.47%，均高于銀行貸款利率，項目可行。
②全投資財務(wù)收益凈現(xiàn)值（NPV，按季度計算）：季度基準貼現(xiàn)
率取i=3%，稅前為6445.50萬元，稅后為3629.1萬元，均大于
0，因此項目可行。
本項目的財務(wù)效益指標良好，償還銀行借款本息有保證，能令
項目的投資方有很好的超額回報，項目實施方案可行。
