2012年房估師考試案例分析精講88
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
四次評估 差異千萬
實際上，截至1998年2月，有關方面提供和報道的對電子大
廈的評估共有4次：
——1994年，電子集團為以大樓抵押向銀行貸款，委托廣東
粵建審計師事務所做出評估，評估基準日為1994年6月18日，
評估價為2751萬元。評估報告中稱：“估價中不計土地增值費，
但在資產(chǎn)估價時考慮了這種因素。評估時并末考慮該房產(chǎn)權若發(fā)生
變動時可能承擔的任何開支或稅金“。
——1996年，珠海市法院為拍賣電子大廈委托市房產(chǎn)評估所
做出評估，評估基準日為1996年3月11日，評估價為l458.7732
萬元，以一紙“房產(chǎn)估價答復書”提供給法院。
——1997年10月，由珠海市國資局牽頭，組織市審計師事務
所、市資產(chǎn)評估事務所、珠海經(jīng)濟特區(qū)會計師事務所聯(lián)合做出評估，
評估基準日為1996年3月11日，正式評估報告至今未出。在1997
年12月25日給市府的報告中說是2301萬元，在“焦點訪談”報
道中提供的評估價是2565萬元，市國資局局長稱：“這三家評估
出來的結果，經(jīng)過我們國資局進行磋商，認為是比較客觀也比較公
正的。“
——1998年1月，廣東省房地產(chǎn)估價師學會會同中國房地產(chǎn)
估價師學會組織的專家小組，對電子大廈重新估價，評估基準日為
1996年3月11日，評估結果為：按報建批準的輕工廠房用途評估，
評估價為780萬元（含補地價），按1996年3月時已改變?yōu)閷懽謽?/p>
和商鋪用途評估，評估價為2060萬元（含補地價），若不考慮地價
因素，評估價為1400萬元。而實際上電子大廈到拍賣時并沒有因
改變大樓使用性質而補交地價。
電子大廈到底值多少錢？
由于電子集團是國有企業(yè)，電子大廈被法院強制拍賣，拍賣又
按底價成交，那么，電子大廈到底值多少錢？有多少國有資產(chǎn)流失？
中國房地產(chǎn)估價師學會的看法是：
房地產(chǎn)估價首要的原則是合法原則，要以估價對象的合法使用、
合法轉讓為前提。如在用途方面應以城市規(guī)劃為依據(jù)，在產(chǎn)權方面
應以土地使用權證書和房屋所有權證書為依據(jù)；另根據(jù)《城市房地
產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，
應當辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用
權出讓金。
對于電子大廈的評估，其在1996年3月11日的土地產(chǎn)權性
質仍為行政劃撥，合法用地性質和使用功能仍為輕工廠房，珠海市
房產(chǎn)評估所的評估結果與專家小組重估結果相近，不存在評估價偏
低的問題。而廣東粵建審計師事務所及由珠海市國資局牽頭組織的
三家聯(lián)合評估，已“假設”電子大廈為商業(yè)和寫字樓的出讓土地使
用權，這一“假設”違反了估價的合法原則。
價 比 三 家
針對電子大廈的不同“身價”，中國房地產(chǎn)估價師學會有關專
家亦做出分析和判斷：
——不同評估基準日的價格不可簡單直接比較。調查表明，處
于低谷的1996年珠海市房地產(chǎn)市場，與國家剛實施宏觀調控的
1994年相比，寫字樓、商鋪的租金水平下降了1/4左右。如果真
要比較，電子大廈1994年2751萬元的評估價，須下調1/4后才
能與1996年的1458萬元或1400萬元（更確切地說是含補地價的
2060萬元）相比。
——同一標的物不同權益范圍的評估價不可簡單直接比較。
1000多萬元的評估價差異，在于對其土地使用權的界定上。電子
大廈在1996年3月時雖然已改變使用功能，但并未到市國土局辦
理補交地價，其土地使用權仍屬劃撥性質。1458萬元和1400萬
元的評估價均未包括土地使用權的價值，而2751萬元和2565萬
元的評估價“順理成章”地包含了地價。
——未經(jīng)市場檢驗的評估價不能作為衡量公開市場價格正確與
否的標準。相反，是要由市場價格來檢驗和評判評估價。否則或許
可以評估出任意的高價來判定任何一宗交易的“國有資產(chǎn)流失”。
拍賣以l460萬元成交，基本上反映了市場供求狀況，而2751萬元
或2565萬元的評估價尚未經(jīng)受市場檢驗。
——不同房地產(chǎn)評估價不能簡單橫向比較。由于位置和用途僅
是眾多差異因素中的一小部分，因此相鄰的兩宗物業(yè)的價格也可能
差異較大。電子集團質疑：與電子大廈相鄰的珠海國際信托投資公
司辦公樓，1996年2月由市資產(chǎn)評估事務所評估出每平方米8820
元，何以電子大廈1996年3月評估出每平方米才值3711.89元？
據(jù)調查，國投公司辦公樓一二層為金融及證券交易廳，三層以上為
辦公樓，評估目的是為聯(lián)營提供參考依據(jù)，但聯(lián)營計劃沒有實現(xiàn)，
每平方米8820元的價格尚未被市場認可。
——高估抵押價值有可能造成國有資產(chǎn)流失。如果以2751萬
元或2565萬元的評估價可以判定1460萬元的成交價造成國家資
產(chǎn)流失，那么不妨換一個角度，假如275l萬元或2565萬元的評估
價被國有金融機構接受并提供了抵押貸款，而電子大廈被拍賣清償
仍只賣得1460萬元，則2751萬元或2565萬元的評估價無疑也
造成了國有資產(chǎn)流失。
