2012年房估師考試案例分析精講91
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
三、估價方法的選用
㈠ 房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價
房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，在估價時均按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式處理。
企業(yè)在合資、合作時，一般應(yīng)根據(jù)新設(shè)立公司的有關(guān)合資、合作協(xié)
議，以及相應(yīng)的可行性研究報告，來分析房地產(chǎn)用途是否發(fā)生轉(zhuǎn)變。
如發(fā)生用途轉(zhuǎn)變，則在符合城市規(guī)劃要求的前提下，分析考察項目
的未來發(fā)展和經(jīng)濟效益情況，同時綜合考慮更新改造的費用成本，
采用假設(shè)開發(fā)法和收益法進(jìn)行估價；如果繼續(xù)使用，即不轉(zhuǎn)變用途，
則在充分考慮項目的預(yù)期發(fā)展的可行性前提下，采用市場比較法和
成本法進(jìn)行估價。
破產(chǎn)清算的房地產(chǎn)估價與抵押物處置類似，屬于強制處分。由
于是出于迅速變現(xiàn)的需要，購買者的選擇范圍受到限制，其交易情
況屬非正常的公開市場交易，因此可能實現(xiàn)的市場價值較公平市價
低很多，其估價結(jié)果可低于公開市場價值。
㈡ 房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價
這一類房地產(chǎn)估價主要用于企業(yè)在聯(lián)營活動中，確定以房地產(chǎn)
作為出資的出資方的分配比例。因此，估價時要充分考慮聯(lián)營各方
協(xié)議的具體條件，結(jié)合房地產(chǎn)的未來使用方式進(jìn)行估價。估價方法
視具體情況一般可用市場法、成本法和收益法。
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「案例2-11」
××宗地估價結(jié)果報告
㈠ 委托人：××市××公司
㈡ 估價方：××※房地產(chǎn)估價有限公司
㈢ 估價對象：本次估價對象土地地處××市××區(qū)，土地使
用權(quán)為××公司通過出讓而獲得。該地段屬城區(qū)五級，交通便利。
地塊形狀規(guī)則，目前為一閑置空地，總面積為58000㎡.本次估價
為××公司擬用該土地作價入股與××開發(fā)總公司進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)提
供價值參考。根據(jù)合資協(xié)議以及開發(fā)該地塊的規(guī)劃要求，該土地用
途為商業(yè)、住宅；允許建筑容積率為10，允許建筑覆蓋率為≤50%；
土地使用權(quán)年限為50年。
㈣ 估價目的：合資入股
㈤ 估價時點：2003年9月7日
㈥ 價值定義：本報告書所確定的價值，是指估價對象在本次
估價目的的特定條件下，在公開市場條件下，形成的客觀合理價值。
㈦ 估價依據(jù)：
⑴ 房地產(chǎn)估價合同
⑵ 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》
⑶ 國有土地使用權(quán)證（××房地籍岸字01608號）
⑷ 有關(guān)該地塊的規(guī)劃資料
⑸ 聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書
⑹ 估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果
㈧ 估價原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估
價時點原則。
㈨ 估價方法：由于估價對象為待開發(fā)土地，且有較為詳細(xì)的
規(guī)劃要求，因此估價人員確定采用假設(shè)開發(fā)法來作為本次估價的基
本方法。
㈩ 估價結(jié)果：經(jīng)過詳細(xì)計算，估價對象土地總價值為53000
萬元，大寫：人民幣伍億叁仟萬元整。
（十一） 估價人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師××、××
審核人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師××
（十二） 估價作業(yè)日期：（略）
（十三） 估價報告應(yīng)用的有效期：自2003年9月7日起一年。
