2012年房估師考試案例分析精講86
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
××市××路××大廈房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（節(jié)選）
㈠ 房地產(chǎn)實(shí)物狀況因素分析
國貿(mào)新都由××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，始建于1994年，于
1997年建成并投入使用。該大樓為框架結(jié)構(gòu)綜合樓，地上29層、
地下1層，建筑面積67698㎡，占地面積2854㎡，土地使用權(quán)類
型為出讓，該大樓地上1～6層為車庫，建筑面積17673㎡；第7～
28層為公寓，建筑面積46376㎡；第29層目前空置，建筑面積
794㎡，地下室面積2854㎡.其中第7～29層分為東西兩部分塔
樓，東塔樓現(xiàn)仍為公寓，西塔樓公寓于1998年11月由××物業(yè)
發(fā)展有限公司投入資金進(jìn)行改造，將其填充墻和水、電管線拆除，
準(zhǔn)備改建成公寓式酒店，后因資金短缺，后續(xù)工程未進(jìn)行，目前改
造工程處于停滯狀態(tài)，西塔樓改建部分建筑面積為23188㎡.
××大廈整體裝修情況為：外墻貼白色條形面磚，東塔樓第1
層大堂地面鋪大理石，墻面刷乳膠漆，木板吊頂，第7層現(xiàn)為××
市漢鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用于辦公，進(jìn)行了普通裝修，其余車庫
及公寓內(nèi)墻均為普通粉刷，水泥地面，鋁合金窗，木門。整個(gè)大樓
內(nèi)部配置五部升降電梯，并安裝供暖設(shè)備。
㈡ 區(qū)位狀況因素分析
××大廈位于××市××區(qū)××路297號(hào)，北臨新世界購物中
心，西臨新華后路，處于建設(shè)大道與新華路交匯處，屬城區(qū)五級(jí)地
段，周邊有××大廈、××大廈、××大廈等大型物業(yè)，隨著周邊
環(huán)境的改善，該地區(qū)已經(jīng)形成××市新的投資熱點(diǎn)，其交通便利，
公共服務(wù)設(shè)施齊全，升值潛力巨大。
㈢ 市場背景分析：（略）
㈣ 最高最佳使用分析：（略）
㈤ 估價(jià)方法選用
估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地勘察和調(diào)查，根
據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，采用兩種計(jì)算思路計(jì)算估價(jià)對(duì)象的
價(jià)格。分別選用市場比較法、收益法、成本法等三種方法作為本次
估價(jià)的基本方法，其技術(shù)路線如下：
⑴ 思路一：根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)特點(diǎn)和市場狀況，估價(jià)人員
選用收益法求取1～6層車庫價(jià)格，市場比較法求取公寓、地下室
價(jià)格，再將兩者相加得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。
① 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。“有條件選用市場比較法進(jìn)行
估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法作為主要估價(jià)方法“，本估價(jià)報(bào)告采用市
場比較法，遵循市場比較法可比實(shí)例的選取原則，根據(jù)估價(jià)人員掌
握的房地產(chǎn)交易市場資料，在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估
價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相似的近期交易實(shí)例作
為可比實(shí)例，對(duì)影響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立
估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、
交易日期調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，求取公寓、地下室的比準(zhǔn)價(jià)格。
② 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，“收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選
用收益法作為其中的一種估價(jià)方法“，由于估價(jià)對(duì)象系經(jīng)營用房，
具有收益，因此可用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將其未來各年的凈收益折算到
估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，計(jì)算1～6層車庫的收益價(jià)格。
