2012年房估師考試案例分析精講66
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
三、契稅估價(jià)
契稅的依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽訂的契約價(jià)格。征
收契稅，一般以契約載明的買價(jià)、現(xiàn)值價(jià)格或典價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。
為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生
隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為，征收機(jī)關(guān)認(rèn)為在必要時(shí)，也可以直接或委
托有關(guān)單位對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。現(xiàn)行
的估價(jià)方法以市場(chǎng)比較法為主。若是有收益的房地產(chǎn)，還應(yīng)考慮用
兩種以上的方法進(jìn)行評(píng)估，即收益法和市場(chǎng)比較法并用，根據(jù)不同
情況，選取不同的權(quán)重綜合取值，以確定最終估價(jià)值。
「案例2-6」
××小區(qū)××棟×單元××號(hào)房地產(chǎn)贈(zèng)與價(jià)格估價(jià)報(bào)告（節(jié)選）
致委托人函（略）
估價(jià)師聲明（略）
估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）
××小區(qū)××棟×單元××號(hào)房地產(chǎn)贈(zèng)與價(jià)格估價(jià)結(jié)果報(bào)告
㈠ 委托人：××房地產(chǎn)開發(fā)建筑有限公司
㈡ 估價(jià)方：××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司
㈢ 估價(jià)對(duì)象：××房地產(chǎn)開發(fā)建筑有限公司所屬的××小區(qū)
××棟×單元××號(hào)
㈣ 估價(jià)目的：為房地產(chǎn)交易征收課稅提供依據(jù)
㈤ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2003年11月9日
㈥ 價(jià)值定義：本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
㈦ 估價(jià)依據(jù)：
⑴ ××市公證處對(duì)××房地產(chǎn)開發(fā)建筑有限公司贈(zèng)與××個(gè)
人的公證書；
⑵ ××市房地產(chǎn)管理局權(quán)屬管理辦公室的產(chǎn)權(quán)登記證明；
⑶ 收集的近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料。
㈧ 估價(jià)原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估
價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
㈨ 估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)對(duì)象自身?xiàng)l件及估價(jià)目的，擬選用市
場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。
㈩ 估價(jià)結(jié)果：
經(jīng)測(cè)算評(píng)估，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年5月9日的房地產(chǎn)
價(jià)值為29.78萬(wàn)元。
（十一） 估價(jià)人員：（略）
（十二） 估價(jià)作業(yè)日期：（略）
（十三） 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：本估價(jià)結(jié)果自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起一年
內(nèi)有效。
