2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)講義筆記5
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-01-04 11:08:15
第二章 我國(guó)土地基本制度
一、我國(guó)現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)是社會(huì)主義公有制。土地公有制是我國(guó)土地制度的基礎(chǔ)和核心，也是我國(guó)社會(huì)主義制度的重要經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
形式：全民所有制，勞動(dòng)群眾集體所有制。
二、土地管理制度
1、土地登記制度：國(guó)家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、面積、用途、使用條件、等級(jí)、價(jià)值等情況記錄于專門(mén)的簿冊(cè)，以確定土地的權(quán)屬，加強(qiáng)政府對(duì)于土地的管理，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的制度。
土地登記以宗地為單位，擁有或者使用兩宗以上土地的土地使用者或土地所有者應(yīng)當(dāng)分宗申請(qǐng)登記，兩個(gè)以上土地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別登記。
2、國(guó)有土地有償使用制度（20世紀(jì)80年代）。我國(guó)國(guó)有土地供給實(shí)行有償使用和劃撥兩種方式。國(guó)有土地有償使用方式包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者授權(quán)經(jīng)營(yíng)。
特征：堅(jiān)持城市土地國(guó)家所有制；土地有償使用的形式多樣化；雙軌并存，經(jīng)營(yíng)性用地全面實(shí)行有償使用；強(qiáng)化有形市場(chǎng)建設(shè)和專業(yè)化的中介服務(wù)。
3、土地用途管制制度（1998年）。特點(diǎn)：帶有明顯的強(qiáng)制性；需要多部門(mén)協(xié)作；各級(jí)人民政府是實(shí)行的主體。
土地用途管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途，尤其是耕地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。
三、傳統(tǒng)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度：行政劃撥，無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)的土地使用制度。弊病：排斥地租規(guī)律、市場(chǎng)對(duì)土地利用的調(diào)節(jié)作用；土地大量浪費(fèi)；增值得不到回收。
改革過(guò)程：1、收取場(chǎng)地使用費(fèi)或土地使用費(fèi)。（1979年7月1日）
2、開(kāi)展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)。
3、制定地方性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)。
4、修改憲法和土地管理法。
5、制定全國(guó)性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)。
四、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立
1、劃撥：指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。
劃撥范圍：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目；法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他用地。
特征：1除法律、法規(guī)規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制；
2除法律、法規(guī)規(guī)定外，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；
3必須經(jīng)核準(zhǔn)并按法定程序辦理手續(xù)。
2、出讓：指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用出讓金的行為。
出讓方式：招標(biāo)，拍賣(mài)，掛牌，協(xié)議出讓。
《物權(quán)法》第137條規(guī)定“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。
出讓年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或者其他用地50年。
《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。
土地使用者需要改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
出讓合同條款：
1當(dāng)事人的名稱和住所，
2土地界址、面積等，
3建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用空間，
4土地用途，
5使用期限，
6出讓金等費(fèi)用及其支付方式，
7解決爭(zhēng)議的辦法。
國(guó)有建設(shè)用地租賃是指國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。（期限：短期不超過(guò)5年，最長(zhǎng)不得超過(guò)法律規(guī)定的出讓最高年限。）
五、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)
《物權(quán)法》第143條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律規(guī)定的除外。”
流轉(zhuǎn)的方式：出售，互換，出資，贈(zèng)與，抵押。
國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定：1建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。
2建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。3建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。
