2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)講義筆記4
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-01-04 11:07:11
1、完全競爭市場是競爭不受任何阻礙和干擾的市場。具備以下條件：
1、所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差別。
2、有相當(dāng)多的買者和賣者，他們都是價(jià)格的接受者。
3、市場信息完全。
4、買者和賣者都可以自由進(jìn)出市場。
5、買者和賣者無串通共謀行為，也沒有政府干預(yù)。
2、壟斷競爭市場是既有壟斷又有競爭，以競爭為主的市場。特點(diǎn)：賣者和買者都較多；產(chǎn)品存在差異；市場信息比較完全。
3、寡頭壟斷市場是少數(shù)幾個(gè)生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場份額占該市場的絕大部分或者全部的市場。
4、完全壟斷市場是由一個(gè)賣者或一個(gè)買者控制的市場。特點(diǎn)：只有一個(gè)賣者，而買者很多；產(chǎn)品無相近的替代品；新生產(chǎn)者不能進(jìn)入市場。
房地產(chǎn)市場周期：即經(jīng)過一段時(shí)間的上漲之后，預(yù)示著可能會(huì)下跌，上跌到一定程度之后，預(yù)示著可能會(huì)上漲。
1、上升期。在這一時(shí)期，需求不斷增加，房屋供不應(yīng)求。需求增加主要是實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求的增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收入增加等時(shí)期。
（消費(fèi)需求夾雜著投資需求增加的時(shí)期）
主要特征：租金和售價(jià)幾乎同步上漲；二手房屋的價(jià)格上漲。
2、高峰期。實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求在上升期基本上得到滿。（投資需求夾雜著消費(fèi)需求增加的時(shí)期）
主要特征：售價(jià)以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大。
3、衰退期。價(jià)格上升到頂點(diǎn)，期望通過價(jià)格差獲取利潤的投機(jī)需求減弱，通過租金回收投資并獲得利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。
主要特征：新房銷售困難；投資者紛紛設(shè)法將自己的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；房屋空置率上升。
4、低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再生產(chǎn)或很少產(chǎn)生。
主要特征：市場極為蕭條，交易量很��；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工率低；
房地產(chǎn)泡沫：指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的快速上漲，從而價(jià)格遠(yuǎn)離價(jià)值。
形成的原因：1、群體的非理性預(yù)期。
2、過度的投機(jī)炒作。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。
購買房地產(chǎn)的需求可以歸納為四類：消費(fèi)需求，投資需求，投機(jī)需求，跟風(fēng)需求。
判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法，是看房地產(chǎn)市場價(jià)格是否持續(xù)，越來越高地背離其理論價(jià)格。簡單的衡量指標(biāo)有房價(jià)與房租之比，入住率。房價(jià)與房租之比120倍左右。
四、房地產(chǎn)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）：是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)。（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)中介服務(wù)，物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。）
地位：是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。
作用：1、為各種生產(chǎn)和生活活動(dòng)提供不可缺少的物質(zhì)條件。
2、可以擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。
3、可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
4、可以改善居民居住條件。
5、可以加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改變落后的城市面貌。
6、有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，加快改革開放。
7、可以擴(kuò)大就業(yè)。
8、可以增加稅收和財(cái)政收入。
房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系。區(qū)別：建筑業(yè)是以建筑產(chǎn)品生產(chǎn)為對(duì)象的物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、服務(wù)和管理等多種性質(zhì)屬第三產(chǎn)業(yè)。
聯(lián)系：對(duì)象都是房地產(chǎn)。
