2.提高市場占有率的目標(biāo)

    市場占有率是指在一定的時(shí)期內(nèi)的某類產(chǎn)品市場上，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的銷售量占同一類產(chǎn)品銷售總量的比例，或銷售收入占同一類產(chǎn)品銷售收入的比例。

    市場占有率是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況和產(chǎn)品競爭力狀況的綜合反映，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的地位和興衰。為了提高企業(yè)的市場占有率，剛剛進(jìn)入新市場的企業(yè)采用滲透定價(jià)法，以低廉的價(jià)格、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品或服務(wù)，

    吸引消費(fèi)者選擇自己的產(chǎn)品；或采用快速滲透定價(jià)法，即加大廣告宣傳費(fèi)用投入，以低廉的價(jià)格進(jìn)入市場；市場中的原有企業(yè)在新的項(xiàng)目推出后，快速降價(jià)，利用先進(jìn)入者優(yōu)勢，排擠新進(jìn)入企業(yè)，都是選擇了市場占有率定價(jià)目標(biāo)。

    3.穩(wěn)定價(jià)格目標(biāo)

    穩(wěn)定價(jià)格目標(biāo)是指房地產(chǎn)企業(yè)為維護(hù)企業(yè)形象，采取穩(wěn)定價(jià)格的做法。良好的企業(yè)形象是企業(yè)的無形資產(chǎn)，是企業(yè)成功運(yùn)用市場營銷組合取得消費(fèi)者的信賴，是長期積累的結(jié)果。

    為了維護(hù)企業(yè)形象或?yàn)榱俗柚箮в酗L(fēng)險(xiǎn)的價(jià)格競爭，經(jīng)常會采用穩(wěn)定價(jià)格的價(jià)格定價(jià)目標(biāo)。穩(wěn)定價(jià)格缺乏靈活性，那些具有一定知名度的品牌企業(yè)或品牌項(xiàng)目可以選擇這種目標(biāo)。

    4.過渡定價(jià)目標(biāo)

    當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)受到建材價(jià)格上漲、同行業(yè)競爭激烈等方面的猛烈沖擊時(shí)，商品房無法按正常價(jià)格出售，為避免倒閉，企業(yè)往往推行大幅度折扣，以保本價(jià)格甚至虧本價(jià)格出售商品房以求收回資金，維持營業(yè)。

    值得注意的是，這種定價(jià)目標(biāo)只能作為特定時(shí)期內(nèi)的過渡性目標(biāo)。

    5.競爭定價(jià)目標(biāo)

    價(jià)格競爭是市場競爭中的重要方面，處于激烈市場競爭環(huán)境中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常采用價(jià)格變化作為競爭手段。

    房地產(chǎn)定價(jià)原則

    房地產(chǎn)定價(jià)原則有：①定價(jià)范圍浮動的原則；②反映市場供求的原則；③體現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的原則。

    成品導(dǎo)向定價(jià)法

    由于各類房地產(chǎn)價(jià)格的高低不同程度受到成本費(fèi)用、市場需求和競爭狀況以及政府政策等因素的制約，可以采用不同的定價(jià)方法。房地產(chǎn)定價(jià)方法有很多，歸納起來，可以分為成本導(dǎo)向定價(jià)法、需求導(dǎo)向定價(jià)法、競爭導(dǎo)向定價(jià)法和比較定價(jià)法。

    成本導(dǎo)向定價(jià)法是指以房地產(chǎn)產(chǎn)品成本作為定價(jià)基礎(chǔ)的定價(jià)方法，也是企業(yè)普遍采用的一定價(jià)方法。具體包括：

    1.成本加成定價(jià)法

    成本加成定價(jià)法是在單位產(chǎn)品總成本基礎(chǔ)上按照一定比例增加預(yù)期收益，再加上應(yīng)上交的稅金和應(yīng)該發(fā)生的費(fèi)用，確定房地產(chǎn)單位價(jià)格的方法。其公式如下：

    房地產(chǎn)單位價(jià)格=[房地產(chǎn)單位總成本×（1+成本加成率）]÷（1-銷售稅費(fèi)率）

    其中，成本加成率的確定是定價(jià)的關(guān)鍵。一般而言，成本加成率的大小與房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資利潤、商品的需求彈性有關(guān)。需求彈性大，則成本加成率宜低，以求薄利多銷；需求彈性小的商品，成本加成率不宜太低，以求得盡早收回投資。

    2.盈虧平衡定價(jià)法

    盈虧平衡定價(jià)法又稱收支平衡定價(jià)法、損益平衡定價(jià)法。盈虧平衡分析旨在既定的固定成本、單位變動成本和價(jià)格條件下，確定能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)收支平衡的產(chǎn)銷量。收支平衡點(diǎn)也稱損益平衡點(diǎn)或盈虧平衡點(diǎn)。

    盈虧平衡定價(jià)法側(cè)重于總成本費(fèi)用的補(bǔ)償，這對經(jīng)營多種房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)極為重要。其缺點(diǎn)是要先預(yù)測產(chǎn)品銷售量，銷售量預(yù)測不準(zhǔn)，成本不準(zhǔn)，價(jià)格就定不準(zhǔn)，而且它是根據(jù)銷售量倒過來推算價(jià)格。

    3.變動成本定價(jià)法

    變動成本定價(jià)法即以單位面積變動成本為定價(jià)基礎(chǔ)，加上單位產(chǎn)品貢獻(xiàn)，形成產(chǎn)品售價(jià)。其公式為：

    售價(jià)=單位變動成本+單位貢獻(xiàn)額

    其中，貢獻(xiàn)的意義在于：單位面積的銷售收入在補(bǔ)償其變動成本后，首先用于補(bǔ)償固定成本費(fèi)用。

    4.目標(biāo)利潤定價(jià)法

    該方法以總成本和目標(biāo)利潤為定價(jià)原則。定價(jià)時(shí)，先估算出來未來可能達(dá)到的銷售量和總成本，在盈虧平衡分析的基礎(chǔ)上，加上預(yù)期的目標(biāo)利潤額，然后計(jì)算價(jià)格。