居間業(yè)務(wù)程序與技巧

　　1.接盤要點(diǎn)

　　(1)收集房屋情況資料：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接到業(yè)主的電話、傳真或當(dāng)面委托。售賣或出租房屋時(shí)，可根據(jù)擬定好的房屋情況資料清單，盡力向業(yè)主收集房屋情況資料。

　　收集房屋情況資料可通過向業(yè)主詢問了解，或直接索取房地產(chǎn)證等權(quán)利文件，并及時(shí)填妥資料表格讓業(yè)主簽名確認(rèn)。

　　(2)委托關(guān)系：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受放盤委托時(shí)，應(yīng)與業(yè)主簽訂書面委托協(xié)議或經(jīng)以房屋資料表格向業(yè)主索取其委托的書面確認(rèn)，并明確服務(wù)范圍、委托條件及傭金標(biāo)準(zhǔn)。委托關(guān)系確立可避免日后糾紛并可供客戶查詢是否具有推廣資格。同時(shí)應(yīng)對業(yè)主提交的房屋相關(guān)證件及資料進(jìn)行簽收，填寫文件簽收單。

　　(3)供個(gè)案資料：當(dāng)業(yè)主征詢售價(jià)或租金建議時(shí)，應(yīng)提供近期可比案例或其他放盤資料供客戶參考。但不可聲稱自己是專業(yè)估價(jià)師，應(yīng)尊重客戶自行決定房屋叫價(jià)或征詢專業(yè)估價(jià)師。

　　2.房屋調(diào)查

　　(1)核實(shí)產(chǎn)權(quán)：接獲委托后，應(yīng)在第一時(shí)間核實(shí)產(chǎn)權(quán)，既避免可能發(fā)生的詐騙行為，又能防杜債務(wù)陷阱或其他項(xiàng)權(quán)限制，保障客戶及自身利益。核實(shí)產(chǎn)權(quán)最直接的方式是去房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門查冊，但各地的政府部門未必都能做到。這樣只好通過其他渠道如檔案館、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司等，或從房地產(chǎn)證辨識產(chǎn)權(quán)的真?zhèn)巍?/p>

　　(2)現(xiàn)場查勘：在業(yè)主或其代表人帶領(lǐng)下，仔細(xì)勘查房屋狀況，是否與房屋情況資料表格一致，遇有疑問應(yīng)及時(shí)向業(yè)主了解清楚，不可含糊�？辈樵阶屑�(xì)越能做到心中有數(shù)，信心十足地向客戶推介。除房屋現(xiàn)狀外，還可向業(yè)主或鄰里住戶打聽真切感受及配套情況，更有必要針對該房屋作個(gè)案市場調(diào)查及收羅市場資料。

　　3.廣告宣傳

　　(1)廣告形式多樣。

　　(2)廣告內(nèi)容真實(shí)。

　　(3)廣告要有個(gè)性：個(gè)性表現(xiàn)要與宣傳房屋的特質(zhì)相關(guān)聯(lián)，盡可能在有限的文字內(nèi)容里概括地表述，并力爭一舉打動準(zhǔn)客戶的購買欲。

　　4.客戶查詢

　　(1)殷勤接待查詢。

　　(2)了解客戶需求。

　　(3)索取客戶資料。

　　(4)盡早知告?zhèn)蚪饦?biāo)準(zhǔn)。

　　5.接受委托及檢視房屋

　　(1)簽訂委托協(xié)議。

　　(2)協(xié)助檢視房屋。

　　(3)鑰匙的處理。

　　6.洽商議價(jià)

　　(1)公平、公正及公開的原則。

　　(2)口說無憑，以合同為準(zhǔn)。

　　(3)盡可能提供參考數(shù)據(jù)。

　　7.簽約成交

　　(1)臨時(shí)合同。

　　(2)正式合同。

　　8.定金及付款

　　(1)定金：簽訂買賣合同時(shí)，需支付定金時(shí)，定金不得超過法定標(biāo)準(zhǔn)。收到客戶定金時(shí)，應(yīng)取得客戶的一份書面指示，用以發(fā)放定金給業(yè)主�；蚪ㄗh客戶直接將定金交給業(yè)主，此時(shí)應(yīng)持有業(yè)主房地產(chǎn)證原件并代為保管。

　　(2)房款：房地產(chǎn)買賣不似一般商品買賣，不能做到一手交錢一手交貨，房款支付是一大難題，既要控制風(fēng)險(xiǎn)又要說服客戶。

　　(3)抵押按揭。

　　(4)押金：業(yè)主交付出租房屋時(shí)，可向客戶收取一至三個(gè)月不等租金數(shù)額的租賃定金，又稱押金。

　　(5)租金：房地產(chǎn)租金通常按月交繳，也有約定按季或年交繳。

　　9.產(chǎn)權(quán)過戶和登記手續(xù)

　　簽訂臨時(shí)合同后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可協(xié)助填寫正式買賣合同和租賃合同，并代為奔走房地產(chǎn)管理部門和稅務(wù)部門。

　　10.傭金、交接及后續(xù)服務(wù)