（2）住宅開(kāi)發(fā)：具有投資回收快，投資過(guò)程簡(jiǎn)單的特點(diǎn)。也正是這個(gè)原因，普通住宅市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對(duì)小一些。對(duì)于普通住宅開(kāi)發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素主要有：

    ①銷(xiāo)售價(jià)格；

    ②位置與環(huán)境；

    ③質(zhì)量和格局；

    ④住房政策。

    （3）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)：寫(xiě)字樓投資者一般不是一次性地收回投資，而是以收取租金和管理費(fèi)的形式，獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流量。影響寫(xiě)字樓收益的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有：

    ①區(qū)位及其交通便捷度；

    ②物業(yè)管理水平和服務(wù)狀況；

    ③市場(chǎng)需求；

    ④租戶的信譽(yù)。

    （4）商業(yè)用房開(kāi)發(fā)：商業(yè)用房投資風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的最大影響因素與寫(xiě)字樓相類(lèi)似，只是影響度更大。具體包括：

    ①地理位置（區(qū)位）。商業(yè)用房對(duì)客戶的吸引力在很大程度上取決于商業(yè)用房距市中心商業(yè)區(qū)的距離。當(dāng)寫(xiě)字樓、普通住宅以及公寓住宅建于商業(yè)樓附近時(shí)，能顯著增加商業(yè)中心的使用功能。

    相反地，新建許多同類(lèi)的或者相近的商店和購(gòu)物中心，而又不能增加其服務(wù)范圍和服務(wù)對(duì)象，各個(gè)商店勢(shì)必就會(huì)為爭(zhēng)奪消費(fèi)者而展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)，從而增加店主的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也增加了這類(lèi)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

    ②商業(yè)信譽(yù)。商業(yè)信譽(yù)對(duì)商業(yè)用房投資回報(bào)也有一定的影響。

    ③物業(yè)管理。物業(yè)管理質(zhì)量對(duì)商業(yè)用房的租金水平和市場(chǎng)價(jià)值有很大的影響，客戶通常非常關(guān)心物業(yè)的安全狀況及衛(wèi)生狀況。

    ④客戶的狀況。

    （5）工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)：工業(yè)廠房是作為直接的生產(chǎn)要素投入到物質(zhì)生產(chǎn)過(guò)程中。

    3.各類(lèi)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)影響因素比較

    一般來(lái)說(shuō)，土地投資受到的影響因素比較多，包括各種經(jīng)濟(jì)的和非經(jīng)濟(jì)的因素，不確定性比較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)很大。在住宅、工業(yè)廠房、寫(xiě)字樓和商業(yè)用房之間的比較中，它們之間的風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)一種遞增趨勢(shì)，

    即住宅類(lèi)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)比較低，工業(yè)廠房、寫(xiě)字樓和商業(yè)用房的風(fēng)險(xiǎn)依次比前面的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高。其風(fēng)險(xiǎn)從高到低的次序?yàn)椋荷虡I(yè)、辦公、工業(yè)、住宅等房地產(chǎn)。

    房地產(chǎn)投資組合與決策的原則

    一般來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資組合決策時(shí)，應(yīng)考慮如下幾個(gè)原則：

    ①房地產(chǎn)具有保值增值、抵御通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的功能，將房地產(chǎn)引入投資組合中，可以降低風(fēng)險(xiǎn)，并且提高投資回報(bào)。

    ②在投資組合中的投資類(lèi)型已經(jīng)確定的前提下，風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)呈正向運(yùn)動(dòng)關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)越大，期望回報(bào)越高，風(fēng)險(xiǎn)越小，期望回報(bào)也越低。

    ③如果在一個(gè)已有的投資組合基礎(chǔ)之上引入新的投資資產(chǎn)，則可以在保持風(fēng)險(xiǎn)不變的前提下，增加投資回報(bào)。

    第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位

    房地產(chǎn)項(xiàng)目定位概述

    1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性

    不管是科研項(xiàng)目，還是服務(wù)項(xiàng)目，或是房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目具有的特性：①目的性；②獨(dú)特性；③一次性；④制約性。項(xiàng)目的制約性是決定項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵特性。⑤其他特性。

    2.房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的概念

    房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的概念可以表述為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)過(guò)研究市場(chǎng)前提、技術(shù)前提和資金投入狀況等一系列與房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的前提條件，利用科學(xué)方法，構(gòu)思出房地產(chǎn)產(chǎn)品方案，

    從而在產(chǎn)品市場(chǎng)和目標(biāo)客戶中確定與眾不同的價(jià)值地位，這一過(guò)程就是房地產(chǎn)項(xiàng)目定位。