2.商鋪開發(fā)的需求預(yù)測(cè)與競(jìng)爭(zhēng)分析

    商鋪開發(fā)的利潤高低主要取決于商鋪開發(fā)后給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的租金收入多少。而某一商鋪能否產(chǎn)生租金和能產(chǎn)生多少租金，主要取決于其所在的區(qū)位是否適合于它所從事的商業(yè)活動(dòng)。

    商鋪的租金通常由一個(gè)固定租金加上銷售額的一個(gè)百分比來確定。租戶的銷售額越大，業(yè)主得到的租金就越高。因此，估計(jì)一個(gè)商鋪的產(chǎn)生租金的能力，實(shí)際上就是預(yù)測(cè)它的零售銷售能力。

    影響商鋪的區(qū)位因素包括商業(yè)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性企業(yè)的數(shù)量和區(qū)位，以及交易范圍內(nèi)居民的購買力和消費(fèi)類型。非區(qū)位因素（在不針對(duì)某個(gè)特定租戶的情況下，這一點(diǎn)常常難以分析）則包括管理和營銷能力、價(jià)格及商業(yè)信譽(yù)。

    對(duì)商鋪來說，在什么地方開店，是很重要的問題，商鋪必須做到能招來客戶，為此，在選擇開店地點(diǎn)時(shí)，掌握好商圈及購買圈相關(guān)信息是很重要的。

    （1）商圈的設(shè)定：商圈是指一商店街的客戶吸引力的所及范圍或地域。確定和分析商圈的方法有：

    ①利用政府商業(yè)主管部門通過調(diào)查而存有的現(xiàn)成資料的方法；

    ②獨(dú)立的調(diào)查方法；

    ③商圈的層次區(qū)分：一位日本專家提出的區(qū)分商圈的一個(gè)基準(zhǔn)：第一層次商圈：可望吸引該地域30%以上的消費(fèi)需要的地域。

    第二層次商圈：可望吸引該地域10%以上的消費(fèi)需要的地域。

    第三層次商圈：可望吸引該地域5%以上的消費(fèi)需要的地城。不過，以上的基準(zhǔn)無論如何也只是一種參考基準(zhǔn)，而非絕對(duì)的基準(zhǔn)。

    3.辦公樓需求預(yù)測(cè)與競(jìng)爭(zhēng)分析

    在房地產(chǎn)可行性研究中，預(yù)測(cè)商業(yè)辦公用房的需求被視為最為困難和最不準(zhǔn)確的事情。

    （1）辦公樓與第三產(chǎn)業(yè)：辦公樓又稱為寫字樓，它是專門用來處理業(yè)務(wù)或提供專業(yè)性服務(wù)的建筑。

    （2）辦公樓競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查：調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)用房的信息，主要包括：區(qū)位、總建筑面積、用房內(nèi)凈可租面積、凈已租面積、每平方米計(jì)劃售價(jià)、最短租期、提供的物業(yè)服務(wù)、停車設(shè)施及租戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；輔助設(shè)施、用房質(zhì)量比較后的評(píng)判。

    在調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)用房的信息時(shí)，有一點(diǎn)需要特別指出的是，在我們考察寫字樓市場(chǎng)的時(shí)候，千萬不能以為只有純粹的寫字樓供求才代表了寫字樓市場(chǎng)。其他類型的建筑，特別是酒店（旅館），在寫字樓市場(chǎng)也占有相當(dāng)大的份額，在進(jìn)行市場(chǎng)分析時(shí)不能不把它們考慮進(jìn)去，因?yàn)榫频険屓チ藢懽謽堑拇罅坑脩簟?/p>

    （3）辦公樓開發(fā)的未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)：辦公樓的需求增長水平，主要依據(jù)城市地區(qū)商業(yè)活動(dòng)的一般增長率的高低。其中包括對(duì)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，因?yàn)槟硞�(gè)商業(yè)的預(yù)測(cè)需要具備對(duì)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)分析的了解。

    房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

    房地產(chǎn)開發(fā)有許多種，大體上可分為兩類：

    1.成片開發(fā)

    成片開發(fā)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物。成片開發(fā)的好處是：便于進(jìn)行規(guī)劃控制；便于進(jìn)行城市綜合配套；可以一攬子解決拆遷/征地問題，節(jié)約開發(fā)成本。

    2.單項(xiàng)開發(fā)

    單項(xiàng)物業(yè)開發(fā)在國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)中比較常見。單項(xiàng)開發(fā)主要的形式有：

    （1）土地開發(fā)：是房地產(chǎn)投資的起點(diǎn)，投資者投資土地的目的在于獲得土地增值部分的收益。土地增值主要有直接增值和間接增值兩種。

    土地的直接增值是指通過投資者的投資建設(shè)，將無法直接用于建筑的土地改造成可以直接利用的土地，從而導(dǎo)致的土地價(jià)值增加。

    土地的間接增值則是指土地的價(jià)值在一系列因素，如政治形式、經(jīng)濟(jì)政策、城市規(guī)劃方案等的影響下的價(jià)值增加。由于土地特殊的自然經(jīng)濟(jì)屬性，土地的價(jià)值取決于土地的潛在收益能力。

    影響土地投資的具體因素主要有：①土地的區(qū)位；

    ②土地的潛在用途；

    ③國民經(jīng)濟(jì)狀況；

    ④政策影響；

    ⑤城市規(guī)劃。其中區(qū)位是影響土地投資風(fēng)險(xiǎn)的最重要因素。