上圖中，Q1為市場最低需求量，是指不需任何刺激需求的費用也會有的基本銷售量。

    QM為市場預(yù)測量。隨著行業(yè)營銷費用的增加，市場需求也增加，一般地，當行業(yè)市場營銷費用計劃為M時，相應(yīng)可預(yù)測有QM的市場需求。

    Q2為市場潛量。行業(yè)營銷費用的增加，開始時刺激需求水平以加速度增高，隨后變成以減速度增高。當市場營銷費用超過一定水平后，就不會再刺激需求了，此時對應(yīng)的市場需求的上限，稱為市場潛量。

    市場最低量Q1和市場潛量Q2之間的距離（Q2-Q1）示出需求的市場敏感性，也就是說，Q2和Q1之間的間距（Q2-Q1）較大時，產(chǎn)品的市場營銷敏感性強；Q2和Q1的間距較小時，產(chǎn)品的市場營銷敏感性較弱。

    （2）產(chǎn)品的市場預(yù)測：一般地，某個行業(yè)的市場營銷費用只能有一個水平，這一水平所對應(yīng)的市場需求稱為市場預(yù)測。

    （3）市場潛量：是指預(yù)期的市場需求，而不是最大的市場需求。

    （4）區(qū)域需求：房地產(chǎn)位置固定，區(qū)域性強，不能像普通工業(yè)產(chǎn)品那樣可移動并去占領(lǐng)不同區(qū)域的市場，它至多只能吸引附近區(qū)域或功能類似區(qū)域的部分需求。

    （5）項目預(yù)測：是指公司在不同水平的市場營銷努力下對項目銷售或租賃情況的預(yù)測。項目預(yù)測主要包括以下內(nèi)容：銷售速度與價格、資金回籠速度和項目銷售與租賃的比例。

    2.需求預(yù)測的方法

    需求預(yù)測方法基本上有兩大類，一類是定性預(yù)測，另一類是定量預(yù)測。常用的定量預(yù)測方法又有時間序列分析法和統(tǒng)計需求分析法。

    房地產(chǎn)細分市場競爭分析

    1.競爭分析的主要內(nèi)容

    房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括：競爭對手及潛在競爭對手的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查；對競爭對手的商品房設(shè)計、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點的調(diào)查與分析；

    對競爭對手商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究；對競爭對手廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究；

    對競爭對手銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析；對未來競爭情況的分析與估計等；

    整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭對手的市場占有率；競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。

    但在實際操作中卻因房地產(chǎn)市場信息披露制度的不健全、房地產(chǎn)市場化的程度不高、政府干預(yù)過多以及對房地產(chǎn)市場的特性認識不足等原因，出現(xiàn)了不少不該出現(xiàn)的失誤，如供應(yīng)量、空置率、價格等方面常見的失誤。

    2.競爭分析的方法

    房地產(chǎn)區(qū)域性強，市場競爭不完全，所以競爭情況分析要根據(jù)項目所在區(qū)域的特性來分析競爭情況。在競爭分析實務(wù)操作中很有效的分析方法是樓盤營銷實證分析比較法。

    房地產(chǎn)項目的可行性研究，通常都要將此前已經(jīng)開發(fā)過的同類樓盤拿來參考、比較、分析。要做到這一點，就必須在同類樓盤中，找出比較具有代表性的樓盤，考察它們的銷售情況。

    我們應(yīng)該從以下方式去選擇有代表性的樓盤：

    ①尋找環(huán)境特性類似的項目；

    ②尋找投資方式類似的同類項目；

    ③尋找同區(qū)域條件相類似的項目；

    ④尋找目標客戶比較類似的項目。

    幾種主要用途房地產(chǎn)市場的需求預(yù)測

    1.住宅開發(fā)的需求預(yù)測與競爭分析

    （1）住宅需求市場區(qū)的建立：在特定的市場供應(yīng)圈里，對出租的住宅區(qū)的總體需求，決定于兩方面的關(guān)系：

    ①購房者的區(qū)位偏好、購買能力；

    ②開發(fā)商提供的房源的質(zhì)量和數(shù)量。