2.可行性研究的過程

    可行性研究從廣義上來講包括投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目的評(píng)估和決策4個(gè)工作階段，從狹義上來講是指詳細(xì)可行性研究。

    （1）投資機(jī)會(huì)研究：在可行性分析專業(yè)人士考慮企業(yè)目標(biāo)和項(xiàng)目可能產(chǎn)出的結(jié)果之前，投資目標(biāo)本身應(yīng)給予明確界定。美國房地產(chǎn)投資分析專家詹姆斯。格拉斯坎普認(rèn)為可以將房地產(chǎn)可行性分析分解成三類問題：

    ①在預(yù)先確定的地塊上，研究開發(fā)類型。這時(shí)，企業(yè)已經(jīng)選定了一個(gè)地塊，要研究的是在各種開發(fā)類型中選擇一個(gè)最能滿足企業(yè)目標(biāo)的開發(fā)類型。在這種情況下，地塊的自然條件和法律約束以及根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境確定的區(qū)位條件就構(gòu)成了分析的出發(fā)點(diǎn)；

    ②預(yù)先確定的投資類型，尋找合適的地塊；

    ③在投資資金確定的情況下尋找投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究階段投資估算的精確度為±30%.

    （2）初步可行性研究：對(duì)某投資項(xiàng)目產(chǎn)生投資意向后，房地產(chǎn)投資商應(yīng)要求對(duì)方提供較詳細(xì)的項(xiàng)目背景資料，然后派人到項(xiàng)目所在地組織專家進(jìn)行周密的調(diào)查取證，先進(jìn)行初步可行性分析，然后才進(jìn)行全面的項(xiàng)目前分析。

    具體分析內(nèi)容有：①初步可行性研究的角度與方法。項(xiàng)目分析的角度與方法決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目前分析的質(zhì)量�？尚行匝芯康慕Y(jié)論能否更接近事實(shí)，關(guān)鍵就在于怎樣選取項(xiàng)目分析的角度；

    ②識(shí)別各種限制條件；

    ③初步財(cái)務(wù)可行性。

    （3）詳細(xì)可行性研究：是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

    主要內(nèi)容有：①項(xiàng)目概況；

    ②開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查；

    ③市場需求和競爭分析。這部分內(nèi)容是整個(gè)可行性研究的重中之重，市場需求預(yù)測和競爭情況分析準(zhǔn)確與否直接關(guān)系項(xiàng)目的發(fā)展前景；

    ④成本估算；

    ⑤項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)形式研究；

    ⑥開發(fā)建設(shè)計(jì)劃及銷售計(jì)劃；

    ⑦項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；

    ⑧結(jié)論及建議。

    （4）項(xiàng)目的評(píng)估和決策：按照國家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。

    房地產(chǎn)市場細(xì)分市場需求預(yù)測

    1.需求預(yù)測的相關(guān)概念

    （1）產(chǎn)品的市場需求：是指在特定地理范圍、特定時(shí)期、特定市場營銷環(huán)境、特定市場營銷計(jì)劃的情況下，特定的消費(fèi)者群體可能購買的總量。市場總需求不是一個(gè)固定的數(shù)字，而是給定條件下的函數(shù)。