房地產(chǎn)市場細(xì)分的程序

    房地產(chǎn)市場細(xì)分一般遵循以下程序：

    ①確定粗略市場；

    ②將每個(gè)粗略的細(xì)分市場按購買者的反應(yīng)程度大小順序排列；

    ③找出每個(gè)粗略細(xì)分市場的特性，從中選擇有利于企業(yè)經(jīng)營的粗略細(xì)分市場作為目標(biāo)市場；

    ④考慮可供利用的廣告媒體、銷售渠道、運(yùn)輸?shù)荣M(fèi)用的高低、目標(biāo)市場的特征和企業(yè)期望利潤大小；

    ⑤計(jì)算目標(biāo)市場給企業(yè)帶來的效益，從而確定企業(yè)產(chǎn)品投向目標(biāo)市場的風(fēng)險(xiǎn)程度；⑥針對確定的目標(biāo)市場特性，制定進(jìn)入目標(biāo)市場的營銷策略。

    可行性研究

    1.可行性研究的概念

    （1）可行性問題的范圍：可行性研究人員在做可行性研究時(shí)，往往根據(jù)他們的專業(yè)背景，選擇他們所熟悉的方法。因此，建筑師關(guān)注的焦點(diǎn)往往在于項(xiàng)目所在地的自然條件和工程結(jié)構(gòu)，規(guī)劃師關(guān)心的是土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃。

    同樣，投資分析師往往從金融角度來回答項(xiàng)目的可行性問題。而一個(gè)項(xiàng)目可行必須是：在項(xiàng)目所在地的各種限制條件下，滿足自然可行；在法律、法規(guī)和土地利用限制條件下，滿足法律可行；財(cái)務(wù)方面的可行及技術(shù)可行。

    （2）可行性研究的價(jià)值：最初的決策一旦錯(cuò)誤，項(xiàng)目一旦定下來，接下來的項(xiàng)目策劃和銷售策劃不管做得多么高明，都回天乏力了。這就是房地產(chǎn)，投入資金數(shù)額巨大，表現(xiàn)能力差，一旦錯(cuò)了第一步，那就步步錯(cuò)。

    這也就是房地產(chǎn)可行性研究的價(jià)值所在，避免開發(fā)不該開發(fā)的項(xiàng)目。

    （3）可行性研究應(yīng)盡量避免以下問題：

    ①房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志影響研究的客觀性；

    ②項(xiàng)目研究人員的專業(yè)水平低；

    ③可行性研究人員與項(xiàng)目有利益關(guān)系；

    ④房地產(chǎn)開發(fā)商不重視可行性研究。