房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)控制方法

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)控制方法主要有：

　　1.年度計(jì)劃控制

　　年度計(jì)劃控制是房地產(chǎn)企業(yè)所采用的主要控制方法，其目的是確保企業(yè)達(dá)到年度計(jì)劃規(guī)定的銷(xiāo)售額、利潤(rùn)指標(biāo)及其他指標(biāo)，它是一種短期的即時(shí)控制，中心是目標(biāo)管理。年度計(jì)劃控制的實(shí)質(zhì)是隨時(shí)檢查年度計(jì)劃的執(zhí)行情況。

　　年度計(jì)劃控制的主要工具有：

　　(1)銷(xiāo)售額分析。由統(tǒng)計(jì)分析與年度銷(xiāo)售目標(biāo)有關(guān)的銷(xiāo)售額組成，具體有兩種：①總量差額分析;②個(gè)別銷(xiāo)售分析，著眼于個(gè)別產(chǎn)品或地區(qū)銷(xiāo)售額未能達(dá)到預(yù)期份額的分析。

　　(2)市場(chǎng)占有率分析。銷(xiāo)售額的絕對(duì)值并不能說(shuō)明企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比的市場(chǎng)地位怎樣。有時(shí)一家企業(yè)銷(xiāo)售額上升并不說(shuō)明它的經(jīng)營(yíng)就成功，因?yàn)檫@有可能是一個(gè)正在迅速成長(zhǎng)的市場(chǎng)，企業(yè)的銷(xiāo)售上升但市場(chǎng)占有率卻反而下降。只有當(dāng)企業(yè)的市場(chǎng)占有率上升時(shí)，才說(shuō)明它的競(jìng)爭(zhēng)地位在上升。

　　(3)費(fèi)用/銷(xiāo)售額比分析。年度計(jì)劃控制要確保企業(yè)的利潤(rùn)水平，關(guān)鍵就是要對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用/銷(xiāo)售額的比率進(jìn)行分析。

　　(4)客戶(hù)滿(mǎn)意度跟蹤。建立完善的客戶(hù)滿(mǎn)意度控制系統(tǒng)，能夠提高企業(yè)在客戶(hù)心目中的形象，促進(jìn)企業(yè)新房的銷(xiāo)售，并為企業(yè)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目提供有益的建議。

　　2.贏利能力控制

　　企業(yè)可以利用贏利能力控制來(lái)測(cè)算不同項(xiàng)目、不同地區(qū)、不同客戶(hù)群本的贏利能力。由贏利能力控制所獲取的信息，有助于管理人員決定各個(gè)項(xiàng)目或各種營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)是擴(kuò)展、減少、還是取消。贏利能力控制的主要內(nèi)容是營(yíng)銷(xiāo)成本控制和財(cái)務(wù)指標(biāo)控制。

　　3.效率控制

　　效率控制的目的在于提高人員推銷(xiāo)、廣告、銷(xiāo)售促進(jìn)和代理等各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的效率，降低營(yíng)銷(xiāo)成本，提高企業(yè)整體的利潤(rùn)水平。主要內(nèi)容包括：推銷(xiāo)訪問(wèn)效益、廣告效率、管理效率、經(jīng)紀(jì)代理效率等多項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)控制。

　　4.戰(zhàn)略控制

　　營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略控制是指市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理者采取一系列行動(dòng)，使實(shí)際營(yíng)銷(xiāo)工作與原計(jì)劃盡可能一致，在控制過(guò)程中通過(guò)不斷評(píng)審和信息反饋，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略作出修改。營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略具有整體性和全局性的特點(diǎn)，戰(zhàn)略控制關(guān)注的是企業(yè)的未來(lái)，因此其難度比較大。進(jìn)行戰(zhàn)略控制可以運(yùn)用市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)審計(jì)這一工具。

　　5.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)審計(jì)

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)審計(jì)是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境、目標(biāo)、戰(zhàn)略、組織、方法、程序和業(yè)務(wù)等作出綜合的、系統(tǒng)的、獨(dú)立的和定期的核查，以便確定企業(yè)的困難所在和各項(xiàng)機(jī)會(huì)，并提出行動(dòng)計(jì)劃的建議，改進(jìn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理的效果。

　　營(yíng)銷(xiāo)審計(jì)內(nèi)容由評(píng)價(jià)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)工作的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境審計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略審計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)組織審計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)審計(jì)、贏利能力審計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)職能審計(jì)6個(gè)主要方面組成。