影響營銷組織決策的因素

　　營銷組織模式的決策不是任意決定的，其間需要考慮各種影響因素。為了使營銷組織具備靈活性和系統(tǒng)性的特點，一般需要考慮：企業(yè)規(guī)模、市場、商品房的種類、商品房銷售方式。

　　市場營銷組織的演化過程

　　現代理想的市場營銷組織是經過長期演化而來的。從20世紀30年代起，銷售部門在西方企業(yè)中(包括房地產企業(yè))從無足輕重的地位發(fā)展成今天這樣復雜的組織，并成為企業(yè)組織的核心部門，其間可劃分出5個階段：

　　1.簡單的銷售部門。

　　2.銷售部門兼管其他營銷職能。

　　3.獨立的市場營銷部門。

　　4.現代市場營銷部門。雖然銷售和營銷部門的工作目標應該是一致的，但平行和獨立又常常使他們的關系充滿競爭和矛盾。由于二者之間的沖突太多，最終導致公司總經理增設市場營銷副總經理來協調二者之間的合作和沖突。

　　5.現代市場營銷公司。

　　房地產營銷部門的組織模式

　　所有的營銷組織都應適應四種意義的基本營銷活動，即職能的、地區(qū)的、產品的和市場的營銷活動。相應地，房地產企業(yè)也有四種基本的營銷部門組織模式：①職能式組織;②地區(qū)式組織;③項目式組織;④市場式組織。

　　項目式經理的優(yōu)點是：①能夠為開發(fā)某個項目協調各方力量;②能對市場上出現的問題作出快速反應;③項目經理是鍛煉年輕經理的極好位置。

　　房地產公司可以將居民住宅分為高檔別墅、中檔住宅和普通住宅，分別委派市場經理負責。市場經理的職責是負責制定長期的和年度的計劃，分析市場趨勢及新的需求。他們比較注重長遠的市場占有率，而不是眼前的獲利能力;比較注重某一細分市場的研究和開發(fā)，而不是某一住宅小區(qū)的銷售。這種組織模式的最大優(yōu)點是各種營銷活動通過市場經理被組織起來，滿足不同客戶群的需求，而不是著眼于職能的、地區(qū)的或項目的需要。專家認為，市場式組織最符合現代市場營銷觀念的要求。