五、房地產估價的方法：

    1、市場法也稱比較法、市場比較法、交易實例比較法，是選取一定數量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似的房產，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的實際成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。

    市場法的本質：是以房地產的實際成交價格為導向來求取房地產的價值。

    理論依據：是房地產價格形成的替代原理，即“同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格。”

    適用的對象：住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產開發(fā)用地等數量較多、經常發(fā)生交易的房地產的價值。

    操作步驟：搜集交易實例；選取可比實例；對可比實例的成交價格進行適當的處理；求取比準價格。

    2、成本法：是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減折舊來求取估價對象價值的方法。（也可以說是以房地產價格的各個構成部分的累加為基礎來求取房地產價值的方法，

    即先把房地產價格分成它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加。）

    本質：是以房地產的重新開發(fā)建設成本為導向來求取房地產的價值。

    理論依據：是生產費用價值論――商品的價格是依據其生產所必要的費用而決定。（從賣方的角度看：賣方愿意接受的最低價格不能低于他為開發(fā)建設該房地產已花費的代價，如果低于該代價，他就會虧本；

    從買方的角度看，是買方愿意支付的最高價格不能高于他預計重新開發(fā)建設該房地產所必要的支出，如果高于該支出，他還不如自己開發(fā)。

    估價對象：新開發(fā)的房地產；舊的房地產；即在建工程；計劃開發(fā)建設的房地產。

    操作步驟：搜集房地產價格構成等資料；測算重新購建價格；測算建筑物折舊；求取積算價格。

    3、收益法：也稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。

    本質：以房地產的預期未來收益為導向來求取房地產的價值。（從收益法的觀點看，房地產的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于

    01、未來凈收益的大小――未來凈收益越大，房地產的價值就越高，反之越低。

    02、獲得凈收益期限的長短――獲得凈收益期限越長，房地產的價值越高，反之越低。

    03、獲得凈收益的可靠性――獲得凈收益越可靠，房地產的價值就越高，反之就越低。

    適用對象：有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產的價值。（例如：住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場等）

    步驟：搜集并驗證可用于預測估價對象未來凈收益的有關數據資料；預測估價對象的未來凈收益；求取報酬率；選用適宜的收益法公式計算收益價格。

    4、假設開發(fā)法：也稱剩余法、預期開發(fā)法、開發(fā)法，是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤，然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法

    本質：是以房地產的預期未來收益為導向來求取房地產的價值。

    假設開發(fā)法的基本思想用下列模擬一個房地產開發(fā)商思想活動：

    假如我是一個房地產開發(fā)商，同時有一塊房地產開發(fā)用地，為了取得這塊土地，我首先要他細分析這塊土地的內外部狀況和條件，

    例如位置、四至、面積、形狀、地形、基礎設施完備程度、城市規(guī)劃設計條件、交通條件、周圍環(huán)境景觀等。根據土地的內外部狀和條件，

    我知道了這塊土地在城市規(guī)劃允許的范圍內最適宜做何種用途、建筑規(guī)模多大、什么檔次，

    例如，是建住宅，還是建寫字樓或商場、酒店等。在做了這些調研工作這后，我要預測這個建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會賣到多高的價錢；

    為了建造這個建筑物將需要多少支出，包括開發(fā)成本、管理費用、銷售費用，以及投資利息（我投入的資金要么是自有資金，要么是從銀行貸款或其他融資渠道獲得的，但都要計算利息。

    這也是基于要會成本的考慮）；此外，我不能忘記在交易中要繳納有關稅費（包括在購買該土地時作為買方所需要繳納的契稅等稅費和出售開發(fā)完成后的房地產時作為賣方所需要繳納的營業(yè)稅）及要獲得開發(fā)利潤。

    預測了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價格是多少。它等于預測的未來開發(fā)完成后的價值，減去各種開發(fā)成本、稅費和利潤等之后所剩的數額。

    由此可看出，假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產價值的成本法的“倒算法”。

    適用對象：具有開發(fā)或者再開發(fā)潛力的房地產價值、在建工程、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產。

    步驟：調查了解待開發(fā)房地產的狀況；選擇最佳的開發(fā)利用方式；估算開發(fā)經營期；預測開發(fā)完成后的房地產價值；預測開發(fā)所必要的支出及應獲得的正常利潤；進行具體，求出待開發(fā)房地產的價值。