二、房屋買賣

    1、 買賣主體的審查：

    （1） 買受方：可能會(huì)碰到的情況：

    a. 買方是未成年人：

    根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定：對(duì)于買房人來說，無民事行為能力人和限制民事行為能力人不能訂立房屋買賣合同，只有具有完全民事行為能力的人，訂立的合同才能生效。如果想為未成年人買房，應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意后方能進(jìn)行。

    注：我國(guó)《民法通則》將公民的民事行為能力人分為三種：（1）無民事行為能力人：指不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人（2）限制民事行為能力人：指10周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人；（3）完全行為能力人：指滿18周歲的公民。16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的。

    b.如果買房人本人委托其他人買房：應(yīng)出具本人授權(quán)于代理人的《授權(quán)委托書》

    （2） 對(duì)于出賣方的審查：

    a.出賣方需出具房產(chǎn)證、契證、土地證，表明對(duì)該房產(chǎn)擁有合法產(chǎn)權(quán)，該房產(chǎn)屬于出賣方所有。

    b.出賣方的房產(chǎn)如為夫妻婚后購(gòu)買，除非雙方有其他約定，該房產(chǎn)為共有房產(chǎn)。需要夫妻雙方取得一致意見同意出售。

    c.房產(chǎn)如為按份共有財(cái)產(chǎn)，必須取得其他共有人的書面同意。

    d.如該房屋為租賃狀況，則出賣方需提前三個(gè)月通知承租方，在相同條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。若承租方放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，則需要取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面聲明。

    e. 若該房屋為繼承取得，則需要了解該房屋產(chǎn)權(quán)人的情況，確定是否為遺囑繼承、法定繼承或其他遺贈(zèng)的情況。

    （3）不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：

    根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

    1、 以出讓方式從土地交易一級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)，但未按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證的；

    2、 屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總得的25%以上；

    3、 屬于成片開發(fā)土地，未形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的；

    4、 以劃撥方式取得土地使用權(quán)，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的；

    5、 因設(shè)計(jì)訴訟或違法行為等原因，被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制權(quán)利的房地產(chǎn)；

    6、 共有房產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

    7、 因連續(xù)閑置兩年以上或土地使用權(quán)限屆滿被國(guó)家收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；

    8、 權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

    9、 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證明的；

    10、行政法規(guī)、規(guī)章禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。