2012年房估師考試案例分析練習(xí)題70
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
四、改錯(cuò)題（指出并改正下列估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤。不得在試題上改，在答題處指出錯(cuò)誤內(nèi)容并改正。錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）（本題10分）
在一成片開發(fā)小區(qū)內(nèi)，某副食商場(chǎng)被拆除，拆除時(shí)的狀況為：建筑面積420平方米，磚混結(jié)構(gòu)，用地性質(zhì)為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設(shè)施的配套水平，該商場(chǎng)與開商議定，小區(qū)建成后在償還商場(chǎng)原建筑面積的基礎(chǔ)上再增加建筑面積280平方米給該商場(chǎng)，與原建筑面積相等部分結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)，新增加的建筑面積部分按建造成本計(jì)算，地價(jià)按小區(qū)全部建筑面積平均分?jǐn)�，建造費(fèi)用不計(jì)利息。以上價(jià)款由商場(chǎng)支付，產(chǎn)權(quán)歸商場(chǎng)所有。兩年后，小區(qū)建成，其建筑密度為60%，建筑容積率為2.5，開發(fā)商按合同規(guī)定交付建筑面積700元，與同類鋼混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本比率為1：1.4，該小區(qū)地價(jià)為每平方米土地面積1800元。該商場(chǎng)財(cái)務(wù)人員按下列方法計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng)：
1、結(jié)構(gòu)差價(jià)
920×（1+1.40×700=1545600（元）=154.56（萬(wàn)元）
2、新增建筑面積成本
920×1.4×700=901600（元）=90.16（萬(wàn)元）
3、補(bǔ)交地價(jià)款
萬(wàn)元）
模擬試題一參考答案
一、 問答題
㈠答：1、采用市場(chǎng)比較法估價(jià)在選取可比實(shí)例時(shí)需要考慮的主要因素有：
（1） 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的用途應(yīng)該相同；
（2） 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)該相同；
（3） 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)應(yīng)相同，或者是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)；
（4） 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的價(jià)格類型應(yīng)該相同；
（5） 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)點(diǎn)應(yīng)該接近；
（6） 可比實(shí)例必須為正常交易或者是可以修正為正常交易的。（或答：可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象具有替代性、相關(guān)性，即：①物質(zhì)的同一性或類似性；地點(diǎn)的同一性或類似性；③可比實(shí)例交易情況無(wú)反常。）
2、假如有一交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差五年，則不宜將此交易實(shí)例選作可比實(shí)例，因?yàn)槌山蝗掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差時(shí)間過長(zhǎng)（5年應(yīng)該視作很長(zhǎng)），通常房地產(chǎn)市場(chǎng)變化較大，就難以進(jìn)行有效的交易日期修正。（在特殊情況下，即在成交日期）的房地產(chǎn)價(jià)格水平與估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的房地產(chǎn)價(jià)格水平若沒有太大的變化情況下，也可以將此交易實(shí)例選做可比實(shí)例，但必須注意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)變化情況，盡可能選用交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近的實(shí)例。）
㈡答：1，應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場(chǎng)平均租金相對(duì)比較，若現(xiàn)有租金高于市場(chǎng)平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價(jià)；若現(xiàn)有租金低于市場(chǎng)平均租金，則現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)趨低。
2，顯然有影響，現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)下降。
3，該住宅的最終成交價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)為主來確定，而不是由購(gòu)房者張某可以完全確定的。
㈢答：1.上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全；
2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)；
3.不能按1997年9月同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用來確定評(píng)估值，因?yàn)橹匦卵b修時(shí)會(huì)破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡(jiǎn)單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會(huì)平均成本進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的
二、選擇題（共2題）
㈠1.A 2.D 3.B 4.C
㈡1.D 2.C 3.B
三、指錯(cuò)題（共1題）
此估價(jià)報(bào)告有如下一些錯(cuò)誤和不足：
1、沒有寫明估價(jià)依據(jù)及估價(jià)原則
2、沒有寫明估價(jià)作業(yè)起迄日期
3、沒有寫明估價(jià)人員姓名及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名
4、關(guān)于土地權(quán)屬情況介紹不全，土地使用權(quán)如何取得，土地使用費(fèi)用多少。
5、土地使用權(quán)年限沒有，這一點(diǎn)非常重要。
6、缺少對(duì)土地的自然狀況介紹，如坐落、位置、地形、地勢(shì)、地質(zhì)條件、四至以及環(huán)境和交通通達(dá)程度等；
7、對(duì)土地開發(fā)利用狀況未作介紹；
8、對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃條件介紹不全面；
9、利用成本法進(jìn)行土地估價(jià)的計(jì)算公式有誤，應(yīng)該包括正常的利稅；
10、上述計(jì)算公式中關(guān)于土地取得費(fèi)用不能采用某宗地的實(shí)際數(shù)據(jù)，應(yīng)用社會(huì)平均成本或者客觀成本；
11、利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地估價(jià)的交易實(shí)例A不能用作可比實(shí)例，因其交易日期與估價(jià)時(shí)間已有六年，相差時(shí)間過長(zhǎng)；
12、在區(qū)域因素修正中，B與C的分子與分母顛倒，修正出錯(cuò)，且B與C的修正系數(shù)不恰當(dāng)；
13、在個(gè)別因素修正中，B與C的分子與分母顛倒，修正出錯(cuò)，且B與C的修正系數(shù)不恰當(dāng)；
14、土地估價(jià)的綜合結(jié)果沒有作年期修正；
15、對(duì)建筑物估價(jià)中，建筑費(fèi)一項(xiàng)不應(yīng)包括紅線外的市政費(fèi)；
16、方法二的銷售稅費(fèi)中，不應(yīng)包括所得稅；
17、銷售稅費(fèi)重復(fù)計(jì)算；
18、最后的估價(jià)結(jié)果總價(jià)格應(yīng)用大寫書寫；
19、房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所應(yīng)注明資質(zhì)并附營(yíng)業(yè)執(zhí)照，報(bào)告書上要蓋公章；
20、提供報(bào)告書日期未注明；
21、估價(jià)報(bào)告使用應(yīng)注意的事項(xiàng)應(yīng)加以說明；
22、應(yīng)對(duì)估價(jià)人員臨勘現(xiàn)場(chǎng)情況加以說明；
23、應(yīng)說明估價(jià)人員與委托單位和待估物業(yè)無(wú)利害關(guān)系；
24、對(duì)建筑物狀況介紹過于簡(jiǎn)單；
25、對(duì)交易日期未作修正應(yīng)予說明；
26、一份完整規(guī)范的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括封面、目錄、致委托估價(jià)方函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)過程報(bào)告及有關(guān)的附件、資料。
四、改錯(cuò)題（共1題）
本題有如下錯(cuò)處，并應(yīng)予改正：
1、關(guān)于結(jié)構(gòu)差價(jià)計(jì)算有誤；結(jié)構(gòu)差價(jià)的比率1：1.4，且建筑面積不能按700m2計(jì)算，應(yīng)按420m2計(jì)算，結(jié)構(gòu)差價(jià)計(jì)算應(yīng)為：
920×（1.4-1）×420=154560（元）=15.456（萬(wàn)元）
2、新增建筑面積成本計(jì)算有誤，新增建筑面積為280m2，而不是700m2，新增建筑面積的成本計(jì)算應(yīng)為
920×1.4×280=360640（元）=36.064（萬(wàn)元）
3、補(bǔ)交地價(jià)款計(jì)算有誤，不能用建筑密度60%，而應(yīng)用建筑容積率2.5，補(bǔ)交地價(jià)款計(jì)算應(yīng)為
4、三項(xiàng)合計(jì)，計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng)為：15.456+36.064+50.4=101.92（萬(wàn)元）
