2012年房估師考試案例分析練習(xí)題22
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
1.甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)出讓方式獲得一住宅項(xiàng)目的土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)建設(shè)該住宅小區(qū)，項(xiàng)目于2008年2月10日竣工。該項(xiàng)目于2008年1月10日裁定甲開(kāi)發(fā)商拖欠工程承包人建筑材料款1500萬(wàn)元，因開(kāi)發(fā)商違約造成承包人的損失500萬(wàn)元。除此之外，該項(xiàng)目沒(méi)有其他或新增法定優(yōu)先受償款
（1）。甲開(kāi)發(fā)商若在2008年1月10日以該項(xiàng)目抵押申請(qǐng)貸款。下列表述中不正確的是（ �。�。
A.該項(xiàng)目只有取得預(yù)售許可證后才能進(jìn)行抵押貸款
B.該項(xiàng)目只有取得銷(xiāo)售許可證后才能進(jìn)行抵押貸款
C.該項(xiàng)目屬于期房抵押貸款
D.該項(xiàng)目屬于現(xiàn)房抵押貸款
正確答案：C
（2）。甲開(kāi)發(fā)商若在2008年1月10日以該項(xiàng)目抵押申請(qǐng)貸款，則估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為（ ）。
A.該項(xiàng)目在2008年1月10日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值
B.該項(xiàng)目在2008年1月10日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去甲開(kāi)發(fā)商拖欠工程承包人建筑材料款1500萬(wàn)元的余額
C.該項(xiàng)目在2008年1月10日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去甲開(kāi)發(fā)商違約造成承包人的損失500萬(wàn)元的余額
D.該項(xiàng)目在2008年1月10日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去甲開(kāi)發(fā)商拖欠工程承包人建筑材料款1500萬(wàn)元和甲開(kāi)發(fā)商違約造成承包人的損失500萬(wàn)元的余額
正確答案：B
（3）。甲開(kāi)發(fā)商若在2008年8月10日以該項(xiàng)目抵押申請(qǐng)貸款，則估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為（ �。�
A.該項(xiàng)目在2008年8月10日的市場(chǎng)價(jià)值
B.該項(xiàng)目在2008年8月10日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去甲開(kāi)發(fā)商拖欠工程承包人建筑材料款1500萬(wàn)元的余額
C.該項(xiàng)目在2008年8月10日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去甲開(kāi)發(fā)商違約造成承包人的損失500萬(wàn)元的余額
D.該項(xiàng)目在2008年8月10日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去甲開(kāi)發(fā)商拖欠工程承包人建筑材料款1500萬(wàn)元和甲開(kāi)發(fā)商違約造成承包人的損失500萬(wàn)元的余額
正確答案：A
（4）。若甲開(kāi)發(fā)商若在2008年9月10日以該項(xiàng)目抵押申請(qǐng)貸款，經(jīng)評(píng)估的抵押價(jià)值為9000萬(wàn)元，銀行按50%發(fā)放了2000萬(wàn)元的貸款，則該項(xiàng)目再次抵押的價(jià)值為（
A.9000萬(wàn)元-2000萬(wàn)元=7000萬(wàn)元
B.9000萬(wàn)元-2000萬(wàn)元/50%=5000萬(wàn)元
C.9000萬(wàn)元-2000萬(wàn)元-1500萬(wàn)元=5500萬(wàn)元
D.9000萬(wàn)元-2000萬(wàn)元/50%-1500萬(wàn)元-500萬(wàn)元=3000萬(wàn)元
正確答案：B
（5）。若該項(xiàng)目目前已全部取得銷(xiāo)售許可證，且部分售出，甲開(kāi)發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請(qǐng)貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是（
A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋銷(xiāo)售合同記載的建筑面積
B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋銷(xiāo)售合同記載的建筑面積
C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋銷(xiāo)售合同記載的建筑面積
D.商品房銷(xiāo)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋銷(xiāo)售合同記載的建筑面積
正確答案：D
（6）。若要評(píng)估該項(xiàng)目在2007年10月1日竣工銷(xiāo)售時(shí)的售價(jià)，則估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)是（ �。�。
A.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為2007年10月1日的狀態(tài)。
B.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為2008年2月10日的狀態(tài)
C.估價(jià)對(duì)象狀況為2008年2月10日的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為2007年10月1日的狀態(tài)。
D.估價(jià)對(duì)象狀況為2007年10月1日的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為2008年2月10日的狀態(tài)。
