2012年房估師考試案例分析練習(xí)題17
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
（題 干）估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。
（問(wèn)題1）業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表述中，正確的是（�。�
A.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)造成市場(chǎng)價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)
B.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)
C.抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)降價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn)
D.選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)
（問(wèn)題2）如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀(guān)反映同類(lèi)賓館的客觀(guān)經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)收益，則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)（�。�。
A.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤(rùn)可視作年凈收益
B.按當(dāng)?shù)赝?lèi)賓館的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)/考*試*大/水平核算得到的該賓館的年利潤(rùn)可視作年凈收益
C.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤(rùn)減當(dāng)?shù)赝?lèi)賓館的正常商業(yè)利潤(rùn)可視作年凈收益
D.根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤(rùn)、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來(lái)變動(dòng)情況，扣減當(dāng)?shù)赝?lèi)賓館的正常商業(yè)利潤(rùn)后的所得可視作年凈收益
（問(wèn)題3）若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是（ ）。
A.應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊
B.無(wú)論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息
C.在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金
D.在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金
（問(wèn)題4）假如以投�；馂�(zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為3500萬(wàn)元，則（�。�。
A.3500萬(wàn)元是該賓館的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值
B.3500萬(wàn)元是該賓館房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值
C.3500萬(wàn)元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值
D.投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過(guò)3500萬(wàn)元
（問(wèn)題5）開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國(guó)有土地使用證，正在施工，尚未封頂。甲開(kāi)發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請(qǐng)貸款，下列表述中正確的是（�。�
A.甲開(kāi)發(fā)商可以向銀行申請(qǐng)企業(yè)流動(dòng)資金貸款
B.甲開(kāi)發(fā)商不能以該在建工程/考*試*大/為其他企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款提供抵押物擔(dān)保
C.該在建工程只有取得銷(xiāo)售許可證后方可用于抵押貸款
D.該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款
（問(wèn)題6）下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是（�。�。
A.該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨(dú)辦理抵押登記
B.該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨(dú)辦理抵押登記
C.該在建工程在取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證后，才能辦理抵押登記手續(xù)
D.該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)
（問(wèn)題7）若該在建工程已整體抵押，在無(wú)法定優(yōu)先受償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，測(cè)算結(jié)果應(yīng)為（�。�。
A.抵押價(jià)值
B.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值
C.抵押價(jià)值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)
D.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)
（問(wèn)題8）若該項(xiàng)目目前已全部取得預(yù)售許可證，且部分售出，甲開(kāi)發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請(qǐng)貸款，則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是（�。�
A.土地出讓臺(tái)同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
D.商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
（問(wèn)題9）某公司于2002年6月18日委托甲評(píng)估公司對(duì)其擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押評(píng)估，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，經(jīng)協(xié)商銀行同意按其評(píng)估價(jià)值的80%提供貸款，該評(píng)估公司在評(píng)估過(guò)程中評(píng)估出該房地產(chǎn)在正常出讓土地使用/考*試*大/權(quán)法定最高年期的條件下，評(píng)估價(jià)值為500萬(wàn)元；應(yīng)繳納的出讓金為60萬(wàn)元。該公司2004年6月18日破產(chǎn)，拍賣(mài)價(jià)值扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后為445萬(wàn)元。2002年6月18日，該房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)值P應(yīng)為（�。┤f(wàn)元。
A.500
B.560
C.440
D.400
（問(wèn)題10）該公司2004年6月18日破產(chǎn)時(shí)，該公司能有（�。┤f(wàn)元拍賣(mài)款償還銀行。
A.448
B.445
C.385
D.352
（問(wèn)題11）假若銀行對(duì)甲評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果有異議，申請(qǐng)重新評(píng)估，則重新評(píng)估的日期應(yīng)為（�。�
A.2002年6月18日
B.2004年6月18日
C.銀行指定的日期/考*試*大/
D.2002年6月18日到2004年6月18日
答案：
（答案1） A
（答案2） D
（答案3） C
（答案4） D
（答案5） B
（答案6） A
（答案7） D
（答案8） D
（答案9） C
（答案10） D
（答案11） A
