2012年房估師考試案例分析練習(xí)題16
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
某房地產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2004年6月18日，現(xiàn)選取一可比案例A，其中有關(guān)資料如下：/考*試*大/可比案例A的成交價(jià)格為4000元/㎡，成交時(shí)間為2002年6月18日；由于買方急于出售，可比案例A的成交價(jià)格比正常價(jià)格低7%；由于可比案例單價(jià)區(qū)域因素好于估價(jià)對(duì)象，當(dāng)?shù)赝惙课莸膬r(jià)格水平比估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域要高5%；案例A的個(gè)別因素比估價(jià)對(duì)象要差，由此導(dǎo)致可比案例的價(jià)格要比估價(jià)對(duì)象低2%./考*試*大/假設(shè)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格水平的變動(dòng)情況為2003年中期比2002年中期上漲1%，2004年中期比2003年中期上漲3%，則根據(jù)以上資料計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格A的過程如下；
（1）交易情況修正系數(shù)：（100-7）/100=93/100
（2）交易日期修正系數(shù)：（100+4）/100=104/100
（3）區(qū)域因素修正系數(shù)：100/（100-5）=100/95
（4）個(gè)別因素修正系數(shù)：100/（100+2）=100/102
（5）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格A：比準(zhǔn)價(jià)格A=4000×93/100×104/100×100/95×100/102=3992.6（元/㎡）
答案：
（1）交易情況修正系數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為：100/（100-7）=100/93
（2）交易日期修正系數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為：（100+1）/100×（100+3）/100=104.03/100
（3）區(qū)域因素修正系數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為：100/（100+5）=100/105
（4）個(gè)別因素修正系數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為：100/（100-2）=100/98
