2012年房估師考試案例分析練習題20
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
估價測算如下（節(jié)選）：
（一）年有效毛收入22000㎡×（50+5）×12×（1-10%）元/㎡=13068000元
（二）年運營費用
1.年維修費用
25000㎡×2000元/㎡×2%=1000000元
2.年管理費用
年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失
=13068000×3%+500×50%=692040（元）
3.年營業(yè)稅及附加=13068000元×5.55%=725274元
4.年運營費用小計
年運營費用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
（三）年凈收益年凈收益=（一）項-（二）項=13068000元-2417314元=10650686元
（四）估價結果估價結果=10650686/5%[1-1/（1+5%）50]元=194438130元
答案：
（1）年有效毛收入計算錯誤，物業(yè)管理費不應計算。應為；
22000㎡×50元/㎡×12×（1-10%）=11880000元
（2）年管理費用計算錯誤，不應計人管理用房租金損失。應為：
年管理費用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元
（3）年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加應為：11880000×（12%+5.55%）=2084940元
因此年運營費用應為三項之和：/考*試*大/
年維修費用+年管理費用+年稅金=1000000+356400+2084940=3441340元；
年凈收益（年凈租金）=11880000-3441340=8438660元。
（4）估價結果計算時收益年限取值錯誤，應取45年，即：
估價結果=8438660/5%×[1-1/（1+5%）45]=149989335元=14999萬元
