門店選址的評(píng)估

　　一般情況下，有以下兩種基本評(píng)估方法：

　　(1)比較法：通常是拿同業(yè)同區(qū)域門店中經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)良門店的位置、門店形象、以及從業(yè)人員素質(zhì)、專業(yè)化水平等方面與本機(jī)構(gòu)門店進(jìn)行比較，看其優(yōu)于本店的條件有哪些，劣于本店的條件有哪些。

　　這樣，就可以了解本機(jī)構(gòu)門店在同類市場(chǎng)上的地位以及不足。通過具體改進(jìn)措施，提高店鋪的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　(2)必要市場(chǎng)占有率法：門店經(jīng)營(yíng)方面，都有一個(gè)損益平衡點(diǎn)銷售額的估計(jì)。若選擇區(qū)域銷售額所要求的區(qū)域必要市場(chǎng)占有率比較低，則風(fēng)險(xiǎn)不高，反之，要求的市場(chǎng)占有率越高，風(fēng)險(xiǎn)就越高。

　　假設(shè)選擇區(qū)域的市場(chǎng)規(guī)模為每月1000萬元，只要銷售額達(dá)300萬元即可達(dá)到損益平衡點(diǎn)，即30%的區(qū)域占有率，風(fēng)險(xiǎn)便不高。若銷售額每月需達(dá)700萬元才可達(dá)損益平衡點(diǎn)，那么70%的區(qū)域占有率是非常高難度的指標(biāo)，

　　一旦有任何失誤，極易蒙受損失，因而開店的風(fēng)險(xiǎn)就過高，一般來說，門店的必要市場(chǎng)占有率越低越好。

　　第九章 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的房源管理

　　房源概述

　　1.何謂房源

　　“房源”是指物體，即物業(yè)。但是，從房源所包括的各項(xiàng)指標(biāo)來看，它有：

　　(1)房源的物理屬性：是指物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)。房源的物理屬性決定了房源的使用價(jià)值，所以也在一定程度上決定了房源的市場(chǎng)價(jià)格。

　　(2)房源的法律屬性：主要包括物業(yè)的用途及其權(quán)屬狀態(tài)等。在我國，物業(yè)的用途通常分為商用與居住兩種。物業(yè)的用途并不是固定不變的，在某些情況下，它們可以進(jìn)行變更。

　　物業(yè)的權(quán)屬狀態(tài)一般由特定的法律性文件反映，如《房地產(chǎn)證》等，其范圍主要包括產(chǎn)權(quán)性質(zhì)(如商品房、房改房、宅基地等)、業(yè)主姓名、土地使用年限、法定用途等。物業(yè)的權(quán)屬狀態(tài)也是可以進(jìn)行變更的。

　　(3)房源的“心理屬性”：指的是業(yè)主(委托方)在委托過程中的心理狀態(tài)。

　　房源價(jià)格是由業(yè)主(委托方)決定的，他們對(duì)市場(chǎng)信息的了解程度，以及其出售或出租的心態(tài)，是他們決定房源價(jià)格的重要依據(jù)。在現(xiàn)實(shí)中，這兩個(gè)依據(jù)都容易發(fā)生變化。

　　①市場(chǎng)信息了解程度的變化：一般來說，業(yè)主(委托方)所能了解到的市場(chǎng)信息有限，容易導(dǎo)致他們對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生比較片面的理解。在目前，媒體的宣傳、經(jīng)紀(jì)人的講解是他們了解市場(chǎng)信息的兩大渠道。

　�、诔鍪刍虺鲎庑膽B(tài)的變化：隨著時(shí)間的推移，業(yè)主(委托方)的出售或出租心態(tài)也會(huì)發(fā)生變化，從而最終引起房源價(jià)格的變化。

　　(4)房源的定義：房源不僅包括委托出售或出租的物業(yè)，還包括該物業(yè)的業(yè)主(委托方)。因此，房源應(yīng)當(dāng)是指業(yè)主(委托方)及其委托出售或出租的物業(yè)。