房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的功能與結(jié)構(gòu)

　　1.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的功能

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道有以下幾個(gè)功能：①研究，即搜集制定計(jì)劃和進(jìn)行交換所需要的信息;②促銷(xiāo)，即繼續(xù)關(guān)于所供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的說(shuō)服性溝通;③接洽，即尋找可能的購(gòu)買(mǎi)者并與其進(jìn)行溝通;④配合，即使所提供的房地產(chǎn)滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)者的需要，如裝修、設(shè)計(jì)等;⑤談判，即為了轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)進(jìn)行交易條件的談判;⑥融資，即為了補(bǔ)償渠道工作的成本費(fèi)用而對(duì)資金的取得和支用;⑦風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)，即承擔(dān)與從事渠道工作有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的結(jié)構(gòu)

　　(1)長(zhǎng)度結(jié)構(gòu)：按照中間環(huán)節(jié)的多少，可以將營(yíng)銷(xiāo)渠道分為：①零級(jí)渠道，又稱(chēng)直接渠道，是指沒(méi)有中間商的參與，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己直接將房地產(chǎn)銷(xiāo)售或租賃給消費(fèi)者的渠道類(lèi)型;②一級(jí)渠道，包括一級(jí)中間商;③二級(jí)渠道和三級(jí)渠道，二級(jí)渠道包括兩級(jí)中間商。消費(fèi)品二級(jí)渠道的典型模式經(jīng)由批發(fā)商和零售商兩級(jí)轉(zhuǎn)手經(jīng)銷(xiāo)。在工業(yè)品市場(chǎng)則是由代理商和批發(fā)商組成。三級(jí)渠道包括三級(jí)中間商。二級(jí)渠道和三級(jí)渠道通常不適合于房地產(chǎn)。

　　(2)直接渠道和間接渠道、長(zhǎng)渠道和短渠道

　　根據(jù)分銷(xiāo)渠道的層級(jí)結(jié)構(gòu)，可以分為直接渠道和間接渠道、長(zhǎng)渠道和短渠道。

　�、僦苯忧�道是指沒(méi)有中間商參與，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己直接將房地產(chǎn)銷(xiāo)售或租賃給消費(fèi)者的渠道類(lèi)型，即零級(jí)渠道。②間接渠道是指通過(guò)一級(jí)或多級(jí)中間商參與，將房地產(chǎn)銷(xiāo)售或租賃給消費(fèi)者的渠道類(lèi)型。一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)渠道都是間接渠道。③為了分析方便，將直接渠道和一級(jí)渠道定義為短渠道，④將二級(jí)、三級(jí)渠道定義為長(zhǎng)渠道。

　　(3)寬渠道和窄渠道：根據(jù)每一層級(jí)渠道使用同一種類(lèi)型中間商的多少，可以劃分渠道的寬度。其中，選擇中間商較多的渠道被稱(chēng)為寬渠道，選擇中間商較少的渠道被稱(chēng)為窄渠道。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，獨(dú)家分銷(xiāo)渠道是被廣泛采用的渠道。