建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容，包括區(qū)分所有建筑物專有部分的單獨所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人的共同關(guān)系所生的管理權(quán)。

　　(一)專有部分的單獨所有權(quán)

　　專有部分是在一棟建筑物內(nèi)區(qū)分出的獨立的住宅或者經(jīng)營性用房等單元。該單元須具備構(gòu)造上的獨立性與使用上的獨立性。

　　專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：(1)專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。(2)建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　物權(quán)法第76條第1款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認定：(1)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。(2)總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　業(yè)主對其專有部分享有單獨所有權(quán)，即對該部分具有占有、使用、收益和處分的排他性的支配權(quán)，性質(zhì)上與一般的所有權(quán)并無不同。但此項專有部分與建筑物上其他專有部分有密切的關(guān)系，彼此休戚相關(guān)，具有共同的利益。因此，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。例如，就專有部分的改良、使用，足以影響區(qū)分所有建筑物的安全時，不得自行為之。

　　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。這里需要注意的是：(1)業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失。(2)將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。(3)業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。