業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的概念

　　建筑物區(qū)分所有權是我國物權法專章規(guī)定的不動產(chǎn)所有權的一種形態(tài)。所謂建筑物區(qū)分所有權，指的是權利人即業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產(chǎn)生的管理權的結(jié)合。物權法規(guī)定的業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，與有些國家規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權是同一概念，加上“業(yè)主的”三個字，是因為“業(yè)主”、“物業(yè)”的含義已經(jīng)為人們所熟悉，為了便于人們理解，故在建筑物區(qū)分所有權之前加了“業(yè)主的”三個字。為了敘述方便，以下稱建筑物區(qū)分所有權。

　　依法登記取得或者根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業(yè)主�；�于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。

　　建筑物區(qū)分所有權將建筑物的特定部分作為所有權的標的，嚴格而言，與物權客體須為獨立物，以及一物一權主義原則不相符合。但是依社會觀念，一建筑物區(qū)分為若干部分，各有該部分的所有權，應為常有之事，而且這樣也不妨礙物權的公示，無害于交易安全�；�于物權客體的獨立性原則，區(qū)分所有的專有部分，需具備一定條件，才可以作為建筑物區(qū)分所有中專有權的客體。這些條件有：

　　1.須具有構(gòu)造上的獨立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構(gòu)造上，可以加以區(qū)分并與建筑物的其他部分隔離。至于是否具有足夠的獨立性，應依一般的社會觀念確定。例如，一個住宅單元通過固定的樓板、墻壁與其他單元相隔離，成為獨立的住宅單元。其內(nèi)再以屏風分隔成數(shù)個部分的，其內(nèi)各部分則不具有構(gòu)造上的獨立性。

　　2.須具有使用上的獨立性，即被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要的界定標準，應為該區(qū)分的部分有無獨立的出入門戶。如果該區(qū)分部分必須利用相鄰的門戶方能出入的，即不具有使用上的獨立性。

　　3.能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當為專有部分的組成部分。