國(guó)務(wù)院總理溫家寶日前在主持召開國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議、部署當(dāng)前重點(diǎn)工作時(shí)表示，要“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設(shè)和管理工作”。這是決策層在龍年伊始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所作的最新、最權(quán)威的表述。認(rèn)真解讀這段表述，對(duì)我們研判全年樓市走向、把握樓市風(fēng)向具有重要意義。

　　“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果”是溫總理全部表述的核心。透過這句表述，人們不難發(fā)現(xiàn)，今年應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的“鞏固年”。既然是“鞏固年”，那么全年樓市調(diào)控政策將會(huì)繼續(xù)延續(xù)，以確保已經(jīng)出臺(tái)的“限購(gòu)”、“限貸”等政策措施能執(zhí)行到位。而作為去年調(diào)控政策實(shí)施所取得的成果，已被遏制住的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭和正在合理回歸的房?jī)r(jià)，將在今年通過各項(xiàng)政策措施，繼續(xù)予以鞏固。

　　如何“鞏固”已經(jīng)取得的“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果”呢？溫總理在其講話中給出了這樣的答案：

　　首先要“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。這段表述告訴人們，今年樓市調(diào)控將會(huì)實(shí)行差別化政策，表現(xiàn)為，“投機(jī)投資性需求”依然是今年重點(diǎn)被“抑制”的對(duì)象，而剛性需求則會(huì)得到政策的傾斜和保護(hù)。其實(shí)，去年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新就在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上明確表示，將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭貸款需求。而新年伊始，上海樓市就釋放出了一個(gè)積極信號(hào)：在執(zhí)行差別化信貸政策方面，相關(guān)部門將落實(shí)居民首次購(gòu)房的貸款利率和首付款比例。顯然，今年中央對(duì)已經(jīng)出臺(tái)的、為了抑制“投機(jī)投資性需求”的“限購(gòu)”、“限貸”等政策，將會(huì)要求各地“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行”，不得有任何變通。在“嚴(yán)格執(zhí)行”既有政策的同時(shí)，各地還須進(jìn)一步按照中央要求，堵塞制度漏洞、“逐步完善”抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，根據(jù)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況和新動(dòng)向，適時(shí)微調(diào)相關(guān)政策，使得“限購(gòu)”、“限貸”等政策措施，在“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”上，發(fā)揮更大作用。

　　其次要“采取有效措施增加普通商品房供給。”這個(gè)表述尤需引起人們重視。因?yàn)椋瑥囊呀?jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施看，無(wú)論是“限貸”還是“限購(gòu)”，政策著眼點(diǎn)都落在需求端，意在通過抑制“投機(jī)投資性需求”，遏制房?jī)r(jià)過快上漲。然而，僅僅抑制需求端，并不能從根本上促進(jìn)“房?jī)r(jià)合理回歸”。因?yàn)�，那些由于政策外力作用而被�?qiáng)行抑制的需求，一旦外力消失，將會(huì)出現(xiàn)井噴式爆發(fā)，房?jī)r(jià)也會(huì)重現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。并且，壓抑得越久，積蓄能量越強(qiáng)，報(bào)復(fù)得也越兇狠。加上以往出臺(tái)的“限購(gòu)”和“限貸”政策，具有“一刀切”特性，在抑制“投機(jī)投資性需求”的同時(shí)，也誤傷了剛性需求。有鑒于此，此次中央提出，今年要“采取有效措施增加普通商品房供給”，通過增加供給的辦法，一方面讓剛性購(gòu)房需求得到滿足，另一方面，從供給端著眼，通過增加普通商品房供應(yīng)量的辦法，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。同時(shí)，用“增加供給”的市場(chǎng)化而非行政干預(yù)辦法，來(lái)調(diào)控樓市，也透露出了今年樓市調(diào)控更看重市場(chǎng)手段的新動(dòng)向。

　　最后要“做好保障性住房建設(shè)和管理工作。”保障性住房一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的重要砝碼，黨中央歷來(lái)高度重視。通過投放3600萬(wàn)套保障性住房，不僅可以確保低收入群體有房可住，也可以緩解普通商品房的供給壓力，遏制房?jī)r(jià)上漲。目前看，保障性住房建設(shè)正在有序推進(jìn)中。央行日前發(fā)布的貸款投向數(shù)據(jù)顯示，盡管2011年房地產(chǎn)貸款增速總體回落，但保障性住房開發(fā)貸款增量占比卻在不斷提高。在有序推進(jìn)保障性住房建設(shè)的同時(shí)，中央還明確要求各地做好保障性住房的管理工作，防止保障性住房變成“唐僧肉”，流到一些富裕人群和權(quán)貴階層手中，確保保障性住房真正發(fā)揮好保障性功能。

　　在人們對(duì)2012年的樓市政策走向充滿各種猜測(cè)之時(shí)，溫總理日前的此番表述，不僅明確了樓市政策方向，引導(dǎo)了大眾預(yù)期，也徹底打消了房地產(chǎn)開發(fā)商等待政策松動(dòng)的幻想。而當(dāng)社會(huì)預(yù)期趨于一致時(shí)，購(gòu)房者會(huì)繼續(xù)觀望，開發(fā)商將不得不調(diào)整思路、以價(jià)換量，而“房?jī)r(jià)合理回歸”的時(shí)代也終將會(huì)在合力作用下加速到來(lái)。