成品導(dǎo)向定價(jià)法

    由于各類房地產(chǎn)價(jià)格的高低不同程度受到成本費(fèi)用、市場需求和競爭狀況以及政府政策等因素的制約，可以采用不同的定價(jià)方法。房地產(chǎn)定價(jià)方法有很多，歸納起來，可以分為成本導(dǎo)向定價(jià)法、需求導(dǎo)向定價(jià)法、競爭導(dǎo)向定價(jià)法和比較定價(jià)法。

    成本導(dǎo)向定價(jià)法是指以房地產(chǎn)產(chǎn)品成本作為定價(jià)基礎(chǔ)的定價(jià)方法，也是企業(yè)普遍采用的一定價(jià)方法。具體包括：

    1.成本加成定價(jià)法

    成本加成定價(jià)法是在單位產(chǎn)品總成本基礎(chǔ)上按照一定比例增加預(yù)期收益，再加上應(yīng)上交的稅金和應(yīng)該發(fā)生的費(fèi)用，確定房地產(chǎn)單位價(jià)格的方法。其公式如下：

    房地產(chǎn)單位價(jià)格=[房地產(chǎn)單位總成本×（1+成本加成率）]÷（1-銷售稅費(fèi)率）

    其中，成本加成率的確定是定價(jià)的關(guān)鍵。一般而言，成本加成率的大小與房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資利潤、商品的需求彈性有關(guān)。需求彈性大，則成本加成率宜低，以求薄利多銷；需求彈性小的商品，成本加成率不宜太低，以求得盡早收回投資。

    2.盈虧平衡定價(jià)法

    盈虧平衡定價(jià)法又稱收支平衡定價(jià)法、損益平衡定價(jià)法。盈虧平衡分析旨在既定的固定成本、單位變動成本和價(jià)格條件下，確定能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)收支平衡的產(chǎn)銷量。收支平衡點(diǎn)也稱損益平衡點(diǎn)或盈虧平衡點(diǎn)。

    盈虧平衡定價(jià)法側(cè)重于總成本費(fèi)用的補(bǔ)償，這對經(jīng)營多種房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)極為重要。其缺點(diǎn)是要先預(yù)測產(chǎn)品銷售量，銷售量預(yù)測不準(zhǔn)，成本不準(zhǔn)，價(jià)格就定不準(zhǔn)，而且它是根據(jù)銷售量倒過來推算價(jià)格。

    3.變動成本定價(jià)法

    變動成本定價(jià)法即以單位面積變動成本為定價(jià)基礎(chǔ)，加上單位產(chǎn)品貢獻(xiàn)，形成產(chǎn)品售價(jià)。其公式為：

    售價(jià)=單位變動成本+單位貢獻(xiàn)額

    其中，貢獻(xiàn)的意義在于：單位面積的銷售收入在補(bǔ)償其變動成本后，首先用于補(bǔ)償固定成本費(fèi)用。

    4.目標(biāo)利潤定價(jià)法

    該方法以總成本和目標(biāo)利潤為定價(jià)原則。定價(jià)時(shí)，先估算出來未來可能達(dá)到的銷售量和總成本，在盈虧平衡分析的基礎(chǔ)上，加上預(yù)期的目標(biāo)利潤額，然后計(jì)算價(jià)格。