房地產(chǎn)細分市場風(fēng)險分析

    房地產(chǎn)開發(fā)有許多種，大體上可分為兩類：

    1.成片開發(fā)

    成片開發(fā)是我國經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物。成片開發(fā)的好處是：便于進行規(guī)劃控制；便于進行城市綜合配套；可以一攬子解決拆遷/征地問題，節(jié)約開發(fā)成本。

    2.單項開發(fā)

    單項物業(yè)開發(fā)在國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)中比較常見。單項開發(fā)主要的形式有：

    （1）土地開發(fā)：是房地產(chǎn)投資的起點，投資者投資土地的目的在于獲得土地增值部分的收益。土地增值主要有直接增值和間接增值兩種。土地的直接增值是指通過投資者的投資建設(shè)，將無法直接用于建筑的土地改造成可以直接利用的土地，從而導(dǎo)致的土地價值增加。土地的間接增值則是指土地的價值在一系列因素，如政治形式、經(jīng)濟政策、城市規(guī)劃方案等的影響下的價值增加。由于土地特殊的自然經(jīng)濟屬性，土地的價值取決于土地的潛在收益能力。

    影響土地投資的具體因素主要有：

    ①土地的區(qū)位；

    ②土地的潛在用途；

    ③國民經(jīng)濟狀況；

    ④政策影響；

    ⑤城市規(guī)劃。其中區(qū)位是影響土地投資風(fēng)險的最重要因素。

    （2）住宅開發(fā)：具有投資回收快，投資過程簡單的特點。也正是這個原因，普通住宅市場的投資風(fēng)險會相對小一些。

    對于普通住宅開發(fā)的投資風(fēng)險影響因素主要有：

    ①銷售價格；

    ②位置與環(huán)境；

    ③質(zhì)量和格局；④住房政策。

    （3）寫字樓開發(fā)：寫字樓投資者一般不是一次性地收回投資，而是以收取租金和管理費的形式，獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流量。

    影響寫字樓收益的風(fēng)險因素主要有：①區(qū)位及其交通便捷度；②物業(yè)管理水平和服務(wù)狀況；③市場需求；④租戶的信譽。