第四章 房地產(chǎn)開發(fā)

    一、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。（包括：開發(fā)投資決策，取得土地，項(xiàng)目立項(xiàng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)，土地開發(fā)，房屋建造，竣工驗(yàn)收，商品房銷售，交付使用。）

    特點(diǎn)：開民位置的固定性；開發(fā)市場(chǎng)的區(qū)域性；開發(fā)過程的時(shí)序性；受法規(guī)政策的影響；開民資金的巨大性；開發(fā)周期的較長(zhǎng)性（單項(xiàng)開發(fā)一般需2-3年，綜合性一般需4-5年，大規(guī)模項(xiàng)目需10年以上）；

    開民投資的高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)性；開發(fā)投資的保值增值性。（保值增值性體現(xiàn)在：A由于土地的稀缺性，資源有限，致使土地價(jià)值不斷上升。B一塊生地開發(fā)成熟地，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和環(huán)境的改善會(huì)使土地的價(jià)值大幅提高。C隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，房地產(chǎn)需求量的增加，房產(chǎn)價(jià)格總體也呈上升直爭(zhēng)勢(shì)。D當(dāng)通貨膨脹、銀行存款利率下調(diào)較低時(shí)，投資房地產(chǎn)具有明顯的保值增值作用。）

    按開發(fā)對(duì)象分：土地開發(fā)，房屋開發(fā)，房地產(chǎn)綜合開發(fā)

    按開發(fā)主體分：獨(dú)資開發(fā)，合資開發(fā)，合資合作和個(gè)體投資開發(fā)

    按開發(fā)區(qū)域分：新區(qū)開發(fā)，舊區(qū)開發(fā)

    按開發(fā)規(guī)模分：?jiǎn)雾?xiàng)開發(fā)，成片開發(fā)

    房地產(chǎn)開發(fā)的程序：投資機(jī)會(huì)的選擇，決策分析，前期工作，建設(shè)和租售四個(gè)階段。每個(gè)階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，其中有些是交叉進(jìn)行的。

    （例如，在項(xiàng)目可行性研究期間，投資融資活動(dòng)就著手進(jìn)行了；在工程建設(shè)初期階段，工程投資達(dá)到項(xiàng)目投資額的一定比例時(shí)，商品房預(yù)售就可以開始了。）

    二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。

    按經(jīng)營(yíng)管理對(duì)象分：專門從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)；專門從事地上建筑物開發(fā)建設(shè)；進(jìn)行土地和地上建筑物綜合開發(fā)。

    按注冊(cè)資金來源分：外資、內(nèi)資。

    按企業(yè)所有制分：公有制，非公有制

    按開發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍分：全國(guó)性，區(qū)域性

    按企業(yè)功能分：專營(yíng)，兼營(yíng)，項(xiàng)目

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立：

    具備以下條件

    1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)，

    2、有固定的場(chǎng)所，

    3、有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本，

    4、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員，5法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。