第二章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

    一、 房地產(chǎn)知識(shí)

    （一）房地產(chǎn)開發(fā)

    1.房地產(chǎn)開發(fā)公司類別及功能

    1）內(nèi) 資（境內(nèi)投資主體設(shè)立的）綜合性開發(fā)公司――可不斷開發(fā)新的項(xiàng)目

    項(xiàng)目公司――只為了一個(gè)項(xiàng)目或?yàn)槎鄠�(gè)特定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)目的公司，不再具備再開發(fā)資源。

    2）外 資（境外投資主體設(shè)立的，包括中外合資企業(yè)，中外合作企業(yè)）綜合性開發(fā)公司及項(xiàng)目公司

    2.按注冊(cè)資金區(qū)別等級(jí)

    一級(jí)：注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)5年以上且連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率

    達(dá)100%；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相

    當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額等；

    二級(jí)：注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)3年以上連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)

    100%；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額等；

    三級(jí)：注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)2年以上連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)

    100%；房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

    四級(jí)：注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)1年以上；已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率

    達(dá)100%等。

    （二）土地

    以往土地采用批租、招標(biāo)、協(xié)議、拍賣方式，但自2002年1月1日起所有土地都要進(jìn)行拍賣。

    土地的使用年限

    使用類型 年限

    居住 70年

    工業(yè) 50年

    教育、科技、文化、體育 50年

    辦公樓、綜合樓 50年

    旅游、娛樂(lè) 40年

    土地出讓金構(gòu)成因素：

    地段等級(jí)、面積、土地開發(fā)成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容積率、市場(chǎng)供求關(guān)系

    （三）物業(yè)種類：

    商品房：有合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買后，能領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。

    二手房：非開發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購(gòu)買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括已取得權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括私房、單位自管房、上市房改房等。

    經(jīng)濟(jì)適用房：是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。

    房改房：職工居民按房改政策規(guī)定的成本價(jià)購(gòu)買的公有住房；按市政府規(guī)定的有關(guān)優(yōu)惠政策購(gòu)買的公有住房。

    安居房：屬于經(jīng)濟(jì)適用房一類。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對(duì)4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。

    直管房：是指由政府接管、國(guó)家經(jīng)租、收購(gòu)、新建、擴(kuò)建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃撥單位的除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥給單位使用。

    自管房：是指國(guó)家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購(gòu)建的房產(chǎn)。