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2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試房產(chǎn)經(jīng)紀實務(wù)精講1

來源:育路教育網(wǎng)發(fā)布時間:2011-09-27 15:44:51

    第一章市場營銷概述

    市場營銷的概念及起源

    1.市場營銷的概念

    市場營銷是指企業(yè)通過向顧客提供能滿足消費者需要的產(chǎn)品和服務(wù),促使顧客消費企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù),進而實現(xiàn)企業(yè)目標的經(jīng)營理念和戰(zhàn)略管理活動。理解市場營銷主要從以下五個方面進行:

    (1)市場營銷是一種經(jīng)營理念。

    (2)市場營銷是企業(yè)的一種戰(zhàn)略管理活動。市場營銷戰(zhàn)略是職能戰(zhàn)略的核心,其他的職能戰(zhàn)略要為市場營銷戰(zhàn)略服務(wù),市場營銷戰(zhàn)略是實現(xiàn)企業(yè)總體戰(zhàn)略的途徑和手段。

    (3)企業(yè)要實現(xiàn)自己的經(jīng)營目標,就要對顧客需求進行分析,了解顧客的需要。

    (4)要根據(jù)顧客的需要,選擇目標客戶,設(shè)計滿足顧客需要的產(chǎn)品和服務(wù)。

    (5)要通過向顧客提供能滿足顧客需要的產(chǎn)品或服務(wù),顧客選擇并接受這種產(chǎn)品或服務(wù),實現(xiàn)企業(yè)的目標。這要求企業(yè)進行渠道選擇和促銷的組織。

    企業(yè)的目標是生存、盈利和發(fā)展,但是企業(yè)的生存、盈利和發(fā)展的基礎(chǔ)是提供的產(chǎn)品或服務(wù)能夠被顧客認知,并為顧客選擇。

    2.市場營銷與推銷的關(guān)系

    市場營銷最主要的部分不是推銷,推銷僅僅是市場營銷幾個職能中的一個,并且往往不是最重要的一個。如果營銷人員做好識別消費者需要的工作,發(fā)展適銷對路的產(chǎn)品,

    并且做好定價、渠道和實行有效的促銷,這些產(chǎn)品將會很容易被銷售出去。市場營銷的目標就是使推銷成為多余。也可以說,市場營銷是關(guān)于構(gòu)思、貨物和勞務(wù)的設(shè)計、定價、促銷和渠道的規(guī)劃與實施過程,

    旨在導(dǎo)致符合個人和組織目標的交換。市場營銷是一種買賣雙方互利的交換,即所謂“贏-贏游戲”。其實質(zhì)是賣方按買方的需要供給產(chǎn)品或勞務(wù),使買方得到滿足;買方則付出相應(yīng)的貨幣,

    使賣方也得到滿足,雙方各得其所,而不是一方獲利,另一方就必定受損。

    3.市場營銷學的發(fā)展

    市場營銷學的發(fā)展,一般可分為:

    (1)初創(chuàng)時期

    從19世紀末到20世紀20年代,是市場營銷學的初創(chuàng)時期。

    (2)應(yīng)用時期:從20世紀20年代到第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束,是市場營銷學的應(yīng)用時期。該時期各部門大量生產(chǎn)的出現(xiàn),形成了生產(chǎn)相對過剩和買方市場。

    (3)形成與發(fā)展時期:從20世紀50年代至今,是現(xiàn)代市場營銷學的形成和發(fā)展時期,市場營銷學的理論和概念發(fā)生了重大變革。

    20世紀50年代,在美國市場,側(cè)重于商品推銷的舊的市場營銷學越來越不能適應(yīng)新形勢的需要。

    1960年美國密歇根州州立大學麥卡錫教授把各種影響銷售的因素歸結(jié)為4大類:產(chǎn)品(Product)、價格(Price)、渠道(Place)和促銷(Promotion),即當今稱之為“4Ps”。

    企業(yè)經(jīng)營觀念

    在西方市場經(jīng)濟高度發(fā)展的社會里,企業(yè)的經(jīng)營觀念大體上有生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念、推銷觀念、市場營銷觀念和社會營銷觀念。

    1.生產(chǎn)觀念

    生產(chǎn)觀念是指導(dǎo)銷售者行為的最古老的觀念。生產(chǎn)觀念認為,消費者喜歡那些可以隨處買得到而且價格低廉的產(chǎn)品,企業(yè)應(yīng)該注重提高生產(chǎn)效率、擴大生產(chǎn)、降低成本以擴展市場。

    顯然,生產(chǎn)觀念是一種重生產(chǎn)、輕市場營銷的商業(yè)哲學。20世紀20年代以前,在一些發(fā)達的資本主義國家,機器制造業(yè)成長迅速,市場需求比較旺盛,

    企業(yè)面臨的是供不應(yīng)求的賣方市場,企業(yè)的中心問題是擴大生產(chǎn)和降低成本,提高產(chǎn)品質(zhì)量,生產(chǎn)物美價廉的商品,這時是以生產(chǎn)觀念作為企業(yè)進行經(jīng)營活動的基本指導(dǎo)思想。

    2.產(chǎn)品觀念

    產(chǎn)品觀念認為,消費者歡迎那些質(zhì)量好、價格合理的產(chǎn)品,企業(yè)應(yīng)致力于提高產(chǎn)品質(zhì)量,只要物美,客戶必然會找上門來,無需推銷。但是很多事實證明,

    在生產(chǎn)規(guī)模有所擴大后,如果企業(yè)的營銷努力仍集中于生產(chǎn)定價合理、品質(zhì)優(yōu)良的產(chǎn)品上,而對消費者的需要與愿望很少關(guān)心,在產(chǎn)品發(fā)展上趨于保守,則價廉物美的產(chǎn)品也不一定是暢銷的產(chǎn)品。

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