第二章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

　　一、 房地產(chǎn)知識

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)公司類別及功能

　　1)內(nèi) 資(境內(nèi)投資主體設(shè)立的)綜合性開發(fā)公司――可不斷開發(fā)新的項目

　　項目公司――只為了一個項目或為多個特定房地產(chǎn)開發(fā)項目為經(jīng)營目的公司，不再具備再開發(fā)資源。

　　2)外 資(境外投資主體設(shè)立的,包括中外合資企業(yè),中外合作企業(yè))綜合性開發(fā)公司及項目公司

　　2.按注冊資金區(qū)別等級

　　一級：注冊資本不低于5000萬元;經(jīng)營5年以上且連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率

　　達100%;近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相

　　當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額等;

　　二級：注冊資本不低于2000萬元;經(jīng)營3年以上連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達

　　100%;近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額等;

　　三級：注冊資本不低于800萬元;經(jīng)營2年以上連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達

　　100%;房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;

　　四級：注冊資本不低于100萬元;經(jīng)營1年以上;已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率

　　達100%等。

　　(二)土地

　　以往土地采用批租、招標(biāo)、協(xié)議、拍賣方式，但自2002年1月1日起所有土地都要進行拍賣。

　　土地的使用年限

　　使用類型 年限

　　居住 70年

　　工業(yè) 50年

　　教育、科技、文化、體育 50年

　　辦公樓、綜合樓 50年

　　旅游、娛樂 40年

　　土地出讓金構(gòu)成因素：

　　地段等級、面積、土地開發(fā)成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容積率、市場供求關(guān)系

　　(三)物業(yè)種類：

　　商品房：有合法產(chǎn)權(quán)，購買后，能領(lǐng)取《國有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。

　　二手房：非開發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括已取得權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括私房、單位自管房、上市房改房等。

　　經(jīng)濟適用房：是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。

　　房改房：職工居民按房改政策規(guī)定的成本價購買的公有住房;按市政府規(guī)定的有關(guān)優(yōu)惠政策購買的公有住房。

　　安居房：屬于經(jīng)濟適用房一類。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。

　　直管房：是指由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴建的房產(chǎn)(房屋所有權(quán)已正式劃撥單位的除外)，大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥給單位使用。

　　自管房：是指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產(chǎn)。