育路教育網(wǎng)小編特為大家整理了2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀人經(jīng)紀實務輔導，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！

    從“地王”頻現(xiàn)到“流拍”迭起，甚至有開發(fā)商“退地”，福州、廈門土地市場在前后半年之間顯現(xiàn)了“冰火兩重天”的景象。圖為福州市中心一宗3年前出讓的用于房地產(chǎn)開發(fā)用地，但至今也未見開發(fā)商動工建房。

    日前，福州市一些房地產(chǎn)開發(fā)商將一個大套戶型商品房，人為地“拆”成兩個中小戶型，又捆綁在一起售賣。這種“以大化小”捆綁賣房怪現(xiàn)象背后究竟隱藏著什么玄機？

    大房“化”小捆綁出售

    一家大型房地產(chǎn)開發(fā)商日前在福州多家媒體發(fā)布“買96平方米大戶，送33平方米小戶”的預售廣告。廣告中所說的“買大送小”樓盤位于福州市晉安區(qū)福飛北路。記者前往該樓盤售樓部，一位劉姓經(jīng)理熱情地向記者遞上一本介紹房屋套型的平面圖冊。

    翻開平面圖冊看到，一套面積為130多平方米的大戶型經(jīng)電腦編輯后，被“剪”成了面積分別為90多平方米和30多平方米的兩套房子，其中90多平方米的房子為“2房2廳1衛(wèi)2陽臺”，30多平方米的房子為“1房1衛(wèi)1陽臺”。

    “我們獲準預售前報上去的就是兩套房，拿到的也是兩本房產(chǎn)證。圖冊上畫的兩套房實際上是同一個大套的。”怕記者不信，劉經(jīng)理說完，就隨手用鋼筆把圖冊中90多平方米和30多平方米兩套房拼接“畫”在一起。

    改出來的“達標”房暗藏玄機

    “以大化小”捆綁賣房并非獨此一家。位于福州市中心鼓樓區(qū)北大路上的一座即將封頂?shù)臉潜P也在暗行此法。據(jù)售樓部工作人員介紹，該樓盤原本是按120多套房子進行設計建設的，但為了完成政府下達的“90平方米以下新建商品房數(shù)總量控制在70%以上”的目標，開發(fā)商不得不把原先的120多套大房，改成了現(xiàn)在的170多套“達標”房。

    記者在該樓盤項目建設現(xiàn)場看到，原本單套的大戶型被臨時砌的一堵薄磚墻隔成一套中小戶型和一套小戶型。兩套房分別各有一本房產(chǎn)證，但也是不單獨售賣。工作人員告訴記者，如果不改，就不能“達標”，也就拿不到預售許可證。

    同時買兩套房，購房者是否將受到“第二套房”的房貸新政策限制？面對記者的疑問，劉經(jīng)理給出這樣的回答：“小的那套房，可以給您最便宜的銷售價格，如果是在5層以下的，每平方米僅5300元，一套小的只要一次性支付十幾萬元就可以了。差價部分轉(zhuǎn)移到90多平方米的那套，每平方米按8000元計，這樣不就可以享受首次置業(yè)的貸款優(yōu)惠了嗎？”

    “按我們的操作，銀行那里貸款絕對不會有問題，我們會幫您把所有的材料都做好。”見記者還在猶豫，劉經(jīng)理繼續(xù)說，“想搞投資也更有利，現(xiàn)在兩套房綁在一起均價才6000多元，用大的那一套向銀行貸款，房價就是8000元，不僅能得到更大的貸款額度，以后還能在8000元基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)讓交易。”

    政策脫離實際“后果嚴重”

    從事房地產(chǎn)營銷策劃有20年資歷的閩江學院經(jīng)濟師林忠華告訴記者，類似的“以大化小”捆綁賣房怪象在廈門、深圳等城市都曾有過，這是典型的開發(fā)商規(guī)避調(diào)控政策的做法，也是政策脫離實際的后果。

    “2006年下半年，一些開發(fā)商為應對國家有關(guān)部門頒布的《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中的‘90/70’政策，把大房‘剪成’小房賣，輕易地避開了政策。”林忠華還說，“如今有能力買房的群體主要來自收入較高的家庭，他們對房屋面積需求應是遠大于90平方米的。因此，樓市實際上還是中大戶型商品房的天下。”

    據(jù)福州市房地產(chǎn)交易登記中心介紹，今年1月底該市公布了2008年住房建設計劃，其中就提出90平方米以下新建商品房數(shù)總量控制在70%以上的目標，達不到要求的樓盤項目，將不批準預售許可。

    福州市房地產(chǎn)交易登記中心一位不愿透露姓名的工作人員認為，政府機械地照搬過去的一些政策，可能與目前的市場實際情況不符，政策執(zhí)行起來就會有難度，甚至無法達到預期的效果。

    去年9月底以來，國家有關(guān)部門出臺了房貸新政策及“第二套房”認定標準的補充規(guī)定，很大程度上遏制住了市場炒房投機，樓市經(jīng)歷較長時期的“量縮價漲”行情，開發(fā)商開始陷入資金困境。

    “現(xiàn)在，開發(fā)商‘以大化小’捆綁賣房，不只是一種招徠人氣、回籠資金的促銷手段，也暴露出房貸新政策有漏洞可鉆。”林忠華表示，“政策有操作漏洞，監(jiān)管部門就不能再睜一只眼，閉一只眼了。”

    關(guān)鍵是抓緊建立住房保障體系

    處于觀望狀態(tài)的一些購房者擔心，開發(fā)商“以大化小”捆綁賣房是有意規(guī)避有關(guān)房價調(diào)控政策，削弱政策執(zhí)行效果，同時助長房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機行為，房價極有可能重蹈過快上漲的覆轍。

    福州大學房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認為，近年來，幾乎是國家每出臺一項新的調(diào)控房價政策，房價都只是短暫波動后，不降反升，甚至愈漲愈猛。實現(xiàn)人人“住有所居”不能光靠商品房市場，關(guān)鍵是抓緊建立住房保障體系，讓老百姓得到真正的改善居住條件的實惠。

    王阿忠說，今年的政府工作報告將“抓緊建立住房保障體系”納入其中，報告指出，在建立住房保障體系方面，必須堅持正確發(fā)揮政府和市場的作用，政府的主要職責是制定住房規(guī)劃和政策，推進廉租住房、經(jīng)濟適用住房等保障性住房建設，多渠道解決城市中低收入家庭住房困難；而高收入家庭的住房需求主要通過市場調(diào)節(jié)解決.