育路教育網(wǎng)小編特為大家整理了2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀人經(jīng)紀實務(wù)輔導(dǎo)，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！

    雖然估價人員搜集的交易實例或房地產(chǎn)交易實例庫中存放的交易實例較多，但針對某一具體的估價對象、估價目的和估價時點，不是任何交易實例都可以拿來參照比較的，有些交易實例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。

    可比實例選取得恰當與否，直接影響到市場法評估出的價格的準確性，因此應(yīng)特別慎重。選取可比實例的基本要求是：①可比實例應(yīng)是估價對象的類似房地產(chǎn)；②可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近；③可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；④可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格或能夠修正為正常價格。

    在實際選取可比實例時，上述四個方面可具體化為下列幾點：

    （1）可比實例應(yīng)與估價對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。

    （2）可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同。①居住；②面業(yè)；③辦公；旅旅館；⑤工業(yè)；⑥農(nóng)業(yè)等。

    （3）可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5—2范圍內(nèi)，即：

    0.5≤可比實例規(guī)模/估價實例規(guī)模≤2

    （4）可比實例的檔次應(yīng)與估價對象的檔次相當。

    （5）可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。①鋼結(jié)構(gòu)；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；③磚混結(jié)構(gòu)；④磚木結(jié)構(gòu)；⑤簡易結(jié)構(gòu)。

    （6）可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。

    （7）可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近。這里的“接近”是相對而言的：如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實例可能仍然有參考價值，也可以被選作可比實例；但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實例才有說服力。一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為難以對其進行交易日期調(diào)整。有時即使進行交易日期調(diào)整，可能會出現(xiàn)較大的偏差。

    （8）可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合。

    （9）可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格或能夠修正為正常成交價格。

    一般要求選取3個以上（含3個）、10個以下（含10個）的可比實例即可。