為了迎接2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試，育路教育網(wǎng)小編特為大家整理了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論之房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，希望對(duì)大家有所幫助，取得一個(gè)好的成績(jī)！

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的開(kāi)設(shè)

    一、門店開(kāi)設(shè)的工作程序（熟悉）

    目前在我國(guó)，以存量住房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，大多采用有店鋪經(jīng)營(yíng)模式。門店是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承接、開(kāi)展存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的基層組織和具體場(chǎng)所，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)企業(yè)形象展示的主要窗口。

    開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店必須充分考慮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)范圍和目標(biāo)市場(chǎng)定位，以符合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展為前提，周密籌劃，合理設(shè)置。

    具體而言，一般應(yīng)按照以下步驟依次進(jìn)行：

    第一，區(qū)域選擇。也就是確定在哪個(gè)（或哪些）區(qū)域設(shè)置門店。首先要確定目標(biāo)市場(chǎng)，找準(zhǔn)服務(wù)對(duì)象，然后再依據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)、服務(wù)對(duì)象選擇最佳的區(qū)域。

    第二，店址選擇。也就是在所確定的城市區(qū)域內(nèi)選擇最佳位置的店鋪。當(dāng)門店所在區(qū)域確定后，必須進(jìn)行周密的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，包括競(jìng)爭(zhēng)的門店、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路線、停車位等。進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。如果區(qū)域內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，還要深入調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶上門量、看房量等指標(biāo)。

    在市場(chǎng)調(diào)查充分完成的前提條件下，一般同一區(qū)域應(yīng)確定若干備選門店（至少不低于兩個(gè)），對(duì)備選門店的成本、廣告性、客流量、潛在交易量等指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，并在此基礎(chǔ)上測(cè)算每個(gè)門店的投資回報(bào)率，通過(guò)權(quán)衡選擇最優(yōu)的門店。

    第三，租賃談判和簽約。選定門店，應(yīng)及時(shí)與門店業(yè)主進(jìn)行談判。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查及篩選可確保談判具有客觀性及合理性，能切人談判要點(diǎn)和重點(diǎn)。待雙方達(dá)成租賃共識(shí)，便簽訂正規(guī)的租賃合同。

    第四，開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備。確定門店的具體位置后，需要抓緊時(shí)間投資改造、裝修，并擬定切實(shí)可行的實(shí)施方案，以保證門店開(kāi)業(yè)前的準(zhǔn)備工作有條不紊的進(jìn)行。

    二、門店設(shè)置的區(qū)域選擇（熟悉）

    1.由于城市內(nèi)部不同區(qū)域存量房市場(chǎng)的客源、房源以及市場(chǎng)狀況均有差異，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)自身的目標(biāo)市場(chǎng)定位來(lái)選擇設(shè)置存量房業(yè)務(wù)門店的具體區(qū)域。

    2.具體而言，就是要根據(jù)各區(qū)域客戶的消費(fèi)形態(tài)、結(jié)構(gòu)，同類型客戶和業(yè)主的集中程度，以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的存量、戶型、周轉(zhuǎn)率、價(jià)格等與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)目標(biāo)市場(chǎng)的吻合程度來(lái)選擇設(shè)置門店的區(qū)域。

    對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而言，目標(biāo)區(qū)域的選擇是否準(zhǔn)確，將直接關(guān)系著經(jīng)營(yíng)的好壞。

    3.選擇目標(biāo)區(qū)域前，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)首先應(yīng)對(duì)所在城市的存量房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查和分析。目前中國(guó)存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要在住宅市場(chǎng)開(kāi)展，調(diào)查和分析的指標(biāo)主要應(yīng)包括銷售及租賃的成交額比例，銷售及租賃的成交面積比例，成交單位的面積、成交戶型，成交單價(jià)與周轉(zhuǎn)率。從宏觀市場(chǎng)到中觀市場(chǎng)，直至微觀市場(chǎng)進(jìn)行深入細(xì)致的分析研究后，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的目標(biāo)市場(chǎng)確定最佳區(qū)域。