為了迎接2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試，育路教育網(wǎng)小編特為大家整理了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論之房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，希望對(duì)大家有所幫助，取得一個(gè)好的成績(jī)！

    門店的選址（了解）

    （一）門店選址的原則

    1.保證充足的客源和房源

    門店必須通過(guò)實(shí)現(xiàn)客戶與業(yè)主交易需求來(lái)實(shí)現(xiàn)自身的利潤(rùn)目標(biāo)。門店應(yīng)有一定規(guī)模的目標(biāo)客戶，這是保證經(jīng)營(yíng)達(dá)到一定規(guī)模的重要條件。通常情況下，門店的影響力在區(qū)域內(nèi)通常有一個(gè)相對(duì)集中、穩(wěn)定的范圍。一般是以門店設(shè)定點(diǎn)為圓心，以周圍1000m距離為半徑劃定的范圍作為該區(qū)域設(shè)定考慮的可輻射市場(chǎng)。

    半徑在500m內(nèi)的為核心區(qū)域，通常門店可在該區(qū)域內(nèi)獲取本門店客戶總數(shù)的55%～70%；半徑在500～1000m期間的為中間區(qū)域，門店可從中獲取客戶總數(shù)的15%～25%；半徑在1000m以外的為外圍區(qū)域，門店可從中獲取客戶總數(shù)的5%左右。界定區(qū)域時(shí)，應(yīng)力求較大的目標(biāo)市場(chǎng)，以吸引更多的目標(biāo)客戶，故門店所處位置不能偏離選定區(qū)域的核心。

    2.保證良好的展示性

    存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)門店不僅是直接承攬存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的場(chǎng)所，還是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)外展示企業(yè)形象的主要窗口，因此選擇店址應(yīng)盡量保證其有良好的展示性。具體而言，一個(gè)好的門店必須具有獨(dú)立的門面，而且門面應(yīng)盡量寬一些。同時(shí)，門店前不應(yīng)有任何遮擋物。

    3.保證順暢的交通和可達(dá)性

    門店周圍的交通是否暢通是檢驗(yàn)店址優(yōu)良與否的重要標(biāo)志之一。一般來(lái)說(shuō)，要求與門店有關(guān)的街道人流量要大、要集中，交通方便，道路寬闊，車輛進(jìn)出自由且停車方便，如果鎖定的是高端客戶群的話，這一點(diǎn)便顯得尤為重要。

    4.確�？沙掷m(xù)性經(jīng)營(yíng)

    門店選址時(shí)，必須具有發(fā)展眼光，不僅要對(duì)目前的市場(chǎng)狀況進(jìn)行深入的研究，同時(shí)對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展也要有一個(gè)準(zhǔn)確的評(píng)估和預(yù)測(cè)。在門店的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，外部環(huán)境的變化是無(wú)時(shí)不在的，如交通狀況，同行競(jìng)爭(zhēng)等因素往往會(huì)隨時(shí)發(fā)生變化，所有這些可變的因素最好能在門店創(chuàng)建初期就有所考慮。就門店選址而言，選定的地址應(yīng)具有一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿�，在該地區(qū)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以保證在以后一定時(shí)期內(nèi)都是有利可圖的。

    （二）區(qū)域調(diào)查

    1.房源狀況

    通過(guò)對(duì)門店選址區(qū)域的調(diào)查，了解區(qū)域內(nèi)房源狀況。主要包括以下內(nèi)容：

    （1）區(qū)域內(nèi)業(yè)主置業(yè)情況，可按初次置業(yè)、二次置業(yè)、多次置業(yè)進(jìn)行區(qū)分。

    （2）區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)及結(jié)構(gòu)，包括現(xiàn)有業(yè)主的年齡、性別、職業(yè)、文化程度等基本情況。

    （3）區(qū)域內(nèi)房屋轉(zhuǎn)讓率及出租率。這兩個(gè)指標(biāo)將直接影響到區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)開(kāi)拓的潛力。

    2.客源狀況

    客源狀況主要是指客流量，包括現(xiàn)有客流量和潛在客流量，客流量大小是門店經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵因素。通常門店應(yīng)盡量設(shè)置在潛在客流量最多、最集中的地點(diǎn)，以便最大限度吸納客戶。

    對(duì)客流量的分析包括多方面的因素：

    （1）客流類型。門店的客流通常分為三種類型，即自身的客流，是指專門為購(gòu)房或租房而尋求中介的客流；分享客流，指從臨近的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客流中獲得的客流；派生客流，指事先沒(méi)有購(gòu)買目標(biāo)，無(wú)意中進(jìn)店了解相關(guān)知識(shí)及信息等所形成的客流。

    （2）客流的目的、速度和滯留時(shí)間。不同區(qū)域客流規(guī)模雖可能相同，但其目的、速度、滯留時(shí)間存在較大差異，須經(jīng)過(guò)實(shí)地調(diào)查和分析后，作為門店選址的重要依據(jù)。

    （3）競(jìng)爭(zhēng)因素。同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是不可避免的，同業(yè)門店與門店之間的競(jìng)爭(zhēng)所產(chǎn)生的影響是不可忽視的。所以，在門店選址時(shí)必須分析競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)。通常情況下，在開(kāi)設(shè)地點(diǎn)附近如果同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，但店鋪經(jīng)營(yíng)獨(dú)具特色，會(huì)吸引一定的客流。與之相反，則要避免與同業(yè)門店毗鄰。另外，尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)，也是避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的方式之一，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)專業(yè)化程度要求不斷提升，市場(chǎng)細(xì)分也是必然的。

    （4）周邊環(huán)境。門店周圍有無(wú)專業(yè)市場(chǎng)，是不是商業(yè)集中區(qū)域或居民社區(qū)人流旺地等因素，都對(duì)門店選址有較大的影響。

    3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

    首先要對(duì)對(duì)手進(jìn)行詳盡的調(diào)查，以選定門店的地點(diǎn)為中心，對(duì)500m半徑距離內(nèi)的同業(yè)門店的發(fā)展?fàn)顩r、營(yíng)運(yùn)狀況進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查對(duì)手的目的是為了了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)動(dòng)向，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的服務(wù)手段及技巧。一般可以采取觀察法、電話咨詢法、假買法等。找到選擇區(qū)域目標(biāo)客戶群的真實(shí)特性，并針對(duì)客戶的真正需求，劃定合理的諸如改進(jìn)服務(wù)形象、完善售后服務(wù)等經(jīng)營(yíng)策略。

    另外，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)效益的分析也是至關(guān)重要的工作。如經(jīng)營(yíng)成本的估算，成交額估算，各競(jìng)爭(zhēng)門店所占市場(chǎng)份額的比例，區(qū)域市場(chǎng)的潛在成交額及目前市場(chǎng)的飽和程度，介入競(jìng)爭(zhēng)后可能獲取區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)份額等。