第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的主要方法

　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法體系

　　其價(jià)格可以從三個(gè)方面來考察：一是房地產(chǎn)商品開發(fā)建設(shè)的成本，二是房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟(jì)效用，三是市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)商品的成交價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法：成本法、收益法和比較法。

　　比較法

　　(一)

　　比較法是指依據(jù)市場(chǎng)交易資料，將對(duì)象房地產(chǎn)同能與其形成替代關(guān)系的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，以后者已知的價(jià)格為參照，修正得出對(duì)象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。類似房地產(chǎn)，是指其位置條件、物質(zhì)特征以及其他可能影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的基本因素和條件，均與對(duì)象房地產(chǎn)之間存在相似性和可比性的市場(chǎng)交易實(shí)例。用比較法評(píng)估出來的試算價(jià)格通常稱為比準(zhǔn)價(jià)格。

　　比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。替代原理，對(duì)象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值可以由近期成交的類似房地產(chǎn)的價(jià)格來決定。

　　(二)比較法的操作流程

　　搜集交易實(shí)例 篩選比較案例 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 修正比較案例 確定比準(zhǔn)價(jià)格

　　1搜集交易實(shí)例

　　必須是實(shí)際成交的價(jià)格信息

　　2選擇比較案例房地產(chǎn)

　　篩選的標(biāo)準(zhǔn)是：

　　用途與對(duì)象房地產(chǎn)相同。

　　規(guī)模與對(duì)象房地產(chǎn)相當(dāng)。

　　建筑結(jié)構(gòu)與對(duì)象房地產(chǎn)相同。

　　交易類型、交易情況與對(duì)象房地產(chǎn)相同。

　　成交日期。

　　處于對(duì)象房地產(chǎn)的同一供需圈。

　　3建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

　　4個(gè)方面的統(tǒng)一：

　　統(tǒng)一采用單位價(jià)格。

　　統(tǒng)一付款方式。

　　統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位。

　　統(tǒng)一幣種或貨幣單位。

　　將比較案例與對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行比較的方法有兩種，一種稱為直接比較，另一種稱為間接比較。大多采用直接比較法。

　　價(jià)格調(diào)整的方法主要也有兩種：直接調(diào)整法和百分比調(diào)整法。

　　在直接比較方式下，如采用百分比調(diào)整法，適用公式6-1：

　　對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格=比較案例房地產(chǎn)實(shí)際售價(jià)*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)(6-1)

　　房地產(chǎn)狀況的修正系數(shù)可采用，

　　交易情況的修正，一般有以下幾種：

　　時(shí)間因素修正系數(shù)=估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/交易日期的價(jià)格指數(shù)。

　　時(shí)間修正系數(shù)=1+價(jià)格變動(dòng)率

　　5確定對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格

　　算術(shù)平均法。

　　加權(quán)平均法。

　　以某一個(gè)比較案例的修正價(jià)格為主，同時(shí)參考其他實(shí)例的修正價(jià)格，確定比準(zhǔn)價(jià)格。

　　收益法

　　收益法是將房地產(chǎn)的凈收益資本化，從而求出房地產(chǎn)價(jià)格的方法。用收益法求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。

　　收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期原理和資本化原理。

　　收益倍數(shù)法，公式6-2：

　　房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)凈收益*收益倍數(shù)

　　6-4成立條件：1純收益2貼現(xiàn)率3有年限 a 每年不變r(jià)每年不變

　　收益法中的所謂“純收益”是指僅屬于房地產(chǎn)所帶來的收益，這種收益是指在其他要素均處于正常情況，房地產(chǎn)所能產(chǎn)生的最大收益，即客觀收益。