房地產(chǎn)價格構(gòu)成

　　下面以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項目的金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由7大項構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費用；④投資利息；⑤銷售費用；⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤。

　　1.土地取得成本

　　土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發(fā)商（作為買方）繳納的稅費（如契稅、交易手續(xù)費）構(gòu)成。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種：

　�。�1）通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。

　　（2）通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。

　�。�3）通過在市場上“購買”取得的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。

　　2.開發(fā)成本

　　開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項：

　　（1）勘察設計和前期工程費，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設計及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費用。

　　（2）基礎設施建設費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、熱力等設施的建設費用。

　　（3）房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。

　　（4）公共配套設施建設費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設施的建設費用。

　�。�5）開發(fā)建設過程中的稅費。

　　3.管理費用

　　管理費用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價時管理費用通常可按土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。

　　4.投資利息

　　此處的投資利息與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息。

　　5.銷售費用

　　銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常是按售價乘以一定比率來測算。

　　6.銷售稅費

　　銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應由開發(fā)商（作為賣方）繳納的稅費，又可分為下列兩類：

　　（1）銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加（通常簡稱“兩稅一費”）等。

　　（2）其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續(xù)費等。

　　銷售稅費通常是售價的一定比率，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來測算。