2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)考試輔導(dǎo)：房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法及模型
來源：網(wǎng)絡(luò)發(fā)布時(shí)間：2010-01-19 10:31:32
1．定性分析方法
(1) 經(jīng)驗(yàn)判斷預(yù)測(cè)方法：又分為個(gè)人經(jīng)驗(yàn)判斷法和集體經(jīng)驗(yàn)判斷法
個(gè)人經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)是指憑借個(gè)人的知識(shí)和綜合分析能力對(duì)預(yù)測(cè)對(duì)象的發(fā)展趨勢(shì)做出判斷，完成市場(chǎng)預(yù)測(cè)
集體經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)是通過有關(guān)人員共同座談?dòng)懻�，交換意見，提出預(yù)測(cè)方案的集體判斷的方法，這種方法可以克服個(gè)人預(yù)測(cè)的局限性，提高預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，但是在討論中容易受各種心理因素的影響
(2)特爾菲法：又稱專家小組法或?qū)＜乙庖娬髟兎āＪ且阅涿姆绞�，輪番征求一組專家或房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士各自的預(yù)測(cè)意見，并在專家分析判斷的基礎(chǔ)上，綜合他們的意見，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)作出量的推斷。其優(yōu)點(diǎn)在于能較好的從理論上預(yù)測(cè)市場(chǎng)或企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，缺點(diǎn)在于缺乏數(shù)字的計(jì)算，只能大概代表未來的發(fā)展。
2．定量分析模型
(1)基于時(shí)間序列預(yù)測(cè)法的模型：時(shí)間序列預(yù)測(cè)法是將歷史資料和數(shù)據(jù)按時(shí)間順序排列成一系列，根據(jù)時(shí)間順序所反映的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的發(fā)展過程、方向和趨勢(shì)，將時(shí)間順序外推或延伸，以預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象未來可能達(dá)到的水平。這一預(yù)測(cè)方法在房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，沒有大幅價(jià)格浮動(dòng)的情況下可以較好預(yù)測(cè)出房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的價(jià)格水平。房?jī)r(jià)收入比模型即基于此法，列出一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格與人均收入值的比例，進(jìn)而預(yù)測(cè)未來房?jī)r(jià)。
(2)基于回歸分析預(yù)測(cè)法的模型：回歸分析預(yù)測(cè)法是從市場(chǎng)現(xiàn)象之間的因果關(guān)系出發(fā)，通過建立回歸預(yù)測(cè)模型，根據(jù)一種或幾種現(xiàn)象的變化去推測(cè)另一種現(xiàn)象變化的一種定量預(yù)測(cè)法。根據(jù)線性回歸原理建立的線性回歸模型便是現(xiàn)在廣為使用的市場(chǎng)預(yù)測(cè)模型之一，它通過計(jì)算兩種或多種現(xiàn)象的相關(guān)關(guān)系，模擬出這些現(xiàn)象的數(shù)學(xué)曲線，進(jìn)而達(dá)到預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來發(fā)展的目的�；貧w模型按預(yù)測(cè)的需要又可分為一元回歸模型和多元回歸模型等。
