第一節(jié) 居住小區(qū)物業(yè)管理概述
一、住宅與居住小區(qū)
在人類的衣、食、住、行的基本活動中，“住”居于重要的地位�！白 币宰≌男问綕M足家庭成員的共同生活、生理衛(wèi)生、休閑娛樂等的生活需要。住宅在人類歷史上，隨著社會的進步與生活水平的不斷提高，居住的條件和住宅的水平不斷的提高。我國自改革開放以來，城市住宅建設得到了迅速的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計，十年來，我國建成5萬平方米以上的居住小區(qū)（又稱住宅小區(qū)）2500多個。今后十年，住宅建設還會有一個大的發(fā)展，人們說的“小康不小康，關鍵看住房”，這一方面表明了住宅建設在今后發(fā)展的重要性，同時，也表明人們對新建住宅質(zhì)和量及其管理的要求。
居住小區(qū)，是當前我國在舊城改造和新區(qū)建設過程中，由一幢幢樓群組成的新的住宅區(qū)。1994年建設部令第33號《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》中，把住宅小區(qū)以概念的形式作出如下規(guī)定：“新建住宅小區(qū)，是指達到一定規(guī)模，基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)（含住宅小區(qū)、住宅組團，以下簡稱住宅小區(qū)）。”
在規(guī)劃設計中，居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團三級。
根據(jù)以上的情況，可以看出，居住小區(qū)是具有一定的人口和用地規(guī)模，以滿足居民日常物質(zhì)和文化生活需要的，為城市干道的分割或自然界限制包圍的相對獨立區(qū)域。根據(jù)統(tǒng)計，目前我國城市人口1/4生活在規(guī)模不等的居住小區(qū)里。今后，這種新建居住小區(qū)則是城市住宅建設的主要形式。
二、居住小區(qū)的功能
黨的十一屆七中全會和七屆人大四次會議提出了到2000年實現(xiàn)小康生活水平的戰(zhàn)略目標。對城鎮(zhèn)居民來說，所謂小康水平，其居住的標準具體有三個。那就是：
�。�1）人均8平方米的居住面積；
�。�2）60％以上的全國住房成套率；
�。�3）居住環(huán)境在總體上的較大改善，根據(jù)以上精神，建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》對新建住宅建設提出以下要求：“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”。這就是說，對新建居民小區(qū)提出必須具有各種功能的要求，這些功能主要表現(xiàn)在如下四個方面。
1.居住功能。這是住宅小區(qū)最基本的功能。根據(jù)居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供人們休息的場所和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個人衛(wèi)生、學習、娛樂、交際等功能。
2.服務功能。住宅小區(qū)的服務功能是隨著城市規(guī)劃建設要求、房地產(chǎn)綜合開發(fā)而來的，即要求小區(qū)的公用配套設施和小區(qū)的管理應能為居民提供多項目多層次的服務。包括：教衛(wèi)系統(tǒng)，如托兒所、幼兒園、小學、中學、醫(yī)療門診、保健站、防疫站等；商業(yè)餐飲業(yè)系統(tǒng)，如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場等；文化、體育、娛樂服務系統(tǒng)，如圖書館、游泳池、健身房、電影院、錄像室等；其他服務系統(tǒng)，如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等。
3.經(jīng)濟功能。住宅小區(qū)的經(jīng)濟功能體現(xiàn)在交換功能和消費功能兩方面。交換功能包括：
①物業(yè)自身的交換，即開展住宅和其他用房的出售或出租經(jīng)紀中介服務；
②小區(qū)管理勞務的交換，即業(yè)主通過合同的方式將住宅小區(qū)的管理委托出去。消費功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化，住宅小區(qū)中的住宅將不斷地商品化，并進行商業(yè)化的管理。包括住宅在購、租兩方面的逐漸商品化及小區(qū)的管理和服務都是有償?shù)模∮萌藢⒅饾u加大對居住消費的投入。
4.社會功能。住宅小區(qū)的主體是居民，居民的活動是社會活動，聚集在住宅小區(qū)的各種社會實體，如行政治安機關、商業(yè)服務業(yè)、文化教育、銀行等是以住宅小區(qū)為依托，共同為居民服務，發(fā)揮各自的功能。這些實體之間、實體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區(qū)的社會關系、人際關系，形成了一個社會網(wǎng)絡，相互影響和相互制約。
三、居住小區(qū)的特點
居住小區(qū)在改變市容市貌，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善人們居住條件方面是具有重要的作用，它是集居住、服務、經(jīng)濟、社會功能于一體的社會縮影，因此，它的建設與以往城市住房建設具有不同的特點。這些特點是：
1.統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)。由于城市建設的發(fā)展和人們物質(zhì)文化水平及居住條件的提高，住宅區(qū)的規(guī)劃布局有了很大變化。在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”原則的指導下，全國廣大城鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)的新型住宅小區(qū)成片的興建起來。
這些新建住宅小區(qū)，規(guī)劃布局合理，配套設施日益完善，改變了過去單一的、分散的結(jié)構(gòu)和功能，向節(jié)約用地、高密度、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。新建住宅小區(qū)一般是以多棟居民住宅樓為主體，配以商業(yè)、服務業(yè)、飲食業(yè)、郵電、儲蓄、托兒所、文教衛(wèi)生、娛樂、庭院綠化等配套設施，組成一個功能齊全的居民生活小區(qū)，這就要求區(qū)內(nèi)各類建筑和居住環(huán)境相互協(xié)調(diào)，有機結(jié)合。由專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一管理、優(yōu)質(zhì)服務、合理收費。
2.規(guī)模大、功能全。新建居民住宅小區(qū)一般為多層、多棟樓體建筑群，少的幾萬平方米，多的十幾萬甚至百余平方米。這些樓體建筑群，除住宅樓之外，還有商業(yè)大樓、超級市場、電影院、體育館、音樂廳、醫(yī)院等等。
小區(qū)已不僅是人們避風雨、擋嚴寒、生活休息、繁衍后代的棲身之處；而且是學習、工作、教育、科研的重要園地；還是休閑、娛樂、文化、體育活動的樂園；也是進行區(qū)域內(nèi)購物、飲食、生活服務的場所；更是社會主義精神文明和物質(zhì)文明建設的基地。住宅小區(qū)的多功能性，給小區(qū)的物業(yè)管理工作帶來了很大的難度。
3.居民結(jié)構(gòu)整體化、配套設施系統(tǒng)化。住宅小區(qū)內(nèi)，多座單體樓宇構(gòu)成一個小區(qū)房屋系統(tǒng)；每棟樓房的地上建筑與地下建筑構(gòu)成一個整體；區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、各種熱力、煤氣管網(wǎng)互相聯(lián)系構(gòu)成一個網(wǎng)絡系統(tǒng)，而這些系統(tǒng)交融組合形成了一個龐大的、復雜的、多功能的大系統(tǒng)。各種服務設施、配套設施、區(qū)域內(nèi)綠化、道路、各種供水、供電、熱力管網(wǎng)都是統(tǒng)一設計規(guī)劃的，除住宅外，幾乎都是為全住宅區(qū)服務的，是無法分割的，使住宅小區(qū)變成一個小社會。這就必然要求統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營。
4.產(chǎn)權(quán)多元化、管理復雜化。由于住宅建設投資的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。在市場經(jīng)濟條件下，房屋產(chǎn)權(quán)由單一所有制變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)多元化。一個居住區(qū)、同一棟樓宇內(nèi)，全民、集體、個人、外產(chǎn)等不同的產(chǎn)權(quán)共存。
住宅小區(qū)規(guī)劃、設計、建設的統(tǒng)一性、系統(tǒng)性、功能的多樣化、房屋結(jié)構(gòu)與配套設施的系統(tǒng)化，再加上產(chǎn)權(quán)的多元化，給小區(qū)物業(yè)管理造成了極為復雜的局面，導致物業(yè)管理工作的復雜化。 第二節(jié) 住房與居住小區(qū)的物業(yè)管理
目前，我國住宅的物業(yè)管理因住房產(chǎn)權(quán)的不同，可分作不同產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理與居住小區(qū)的物業(yè)管理。以下分別敘述。
一、不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住宅及其物業(yè)管理
目前，我國的住房按產(chǎn)權(quán)來說，可分作以下三類：擁有全部產(chǎn)權(quán)的商品房、房改中向個人出售的住房以及尚未實行房改的租賃住房。這三類住房在物業(yè)管理的實務中是有區(qū)別的。分述如下：
（一）商品房住宅及其物業(yè)管理商品房住宅指國家或開發(fā)企業(yè)投資建造的，按市場價全額出售給購房者住用的住宅，以及其他以市場價格交易的各類住宅。隨著住房制度改革的深化，住房商品化的推進，今后將逐漸增加其在城市住宅中所占的比例。
商品房住宅由于是全額出售，購房者擁有房屋的全部產(chǎn)權(quán)，包括房屋的所有權(quán)、使用機、收益權(quán)和處置權(quán)。購房者是業(yè)主，在簽訂購房合同時，應同時簽訂物業(yè)管理委托合同和業(yè)主公約。
商品房住宅應按國務院發(fā)布的《城市私有房屋管理條例》和建設部發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》來實施管理，總的原則是“自有、自住、自管”。在物業(yè)管理的實施中，主要是劃清自有產(chǎn)權(quán)部分與共有產(chǎn)權(quán)部分的界限，責任及相關費用的分攤，凡自有產(chǎn)權(quán)部分的管理、維修與養(yǎng)護均由業(yè)主負責并承擔相應費用；若干業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)部分的管理、維修與養(yǎng)護由共有業(yè)主負責或委托物業(yè)管理企業(yè)負責并按業(yè)權(quán)比例分攤其費用。
�。ǘ┓扛闹邢騻�人出售的住宅及其管理房改中向個人出售的住宅是指在住房制度改革中，以優(yōu)惠的價格補貼出售的公有住房，即公房出售。
1.公房出售的幾種形式。公房出售目前主要有以下幾種形式：
�。�1）以房改規(guī)定的標準價向已租住職工出售的5年內(nèi)只能用于自住的公有住房。購房者具有部分產(chǎn)權(quán)。
�。�2）以房改規(guī)定的成本價向已租住職工出售的5年內(nèi)只能用于自住的公有住房。住宅產(chǎn)權(quán)歸個人所有，但土地僅有使用權(quán)，無收益權(quán)。
�。�3）以成本價向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師的安居工程住宅。權(quán)益同上。
�。�4）在政府扶持、單位支持、個人負擔原則下的以住房合作社等形式建造的合作住宅。
2.公房出售后的管理要點。公房出售后就屬于自有住宅，但與商品房住宅又有所不同，主要是房產(chǎn)處置權(quán)的有限性。無論是以標準價或成本價購買的住宅，5年內(nèi)只能自住自用，不得出售；5年后，購買者如必須出售需經(jīng)所在單位（補貼單位）的同意，所得出售的增值部分，個人只能分得相當于原來所付房價占當時綜合造價比例的部分。
公房出售后，應推行社會化、專業(yè)化的管理模式，實行業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結(jié)合，按照建設部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的原則規(guī)定和《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》及《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》來實施管理。其基本原則是住房出售以后，實行住房所有人“自有、自住、自管”的原則，從物業(yè)管理的角度來說，主要是劃清自用自管與共用共管的范圍、責任以及相關費用的合理分攤。下述三個法規(guī)對此做了較詳細的規(guī)定。其要點有：
（1）住宅共用、自用部位和設備的劃分
�、僮杂貌课缓驮O備，是指戶門以內(nèi)的部位和設備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺。
�、诠灿貌课唬侵赋兄亟Y(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)自行車存車庫等。
�、酃灿迷O施設備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設施和電梯等。
（2）公房出售后使用與管理權(quán)限的界定對結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的異產(chǎn)毗連房屋，所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用并承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。
（3）公房出售后維修養(yǎng)護管理工作原則與要點
�、俟砍鍪矍�，售房單位應當對其進行必要的檢修。
�、诠砍鍪蹠r，應制定對所有購房人具有約束力的有關房屋使用、修繕、管理等方面共同行為守則的業(yè)主公約或房屋使用公約。購房人在簽訂房屋買賣合同時，同時簽訂業(yè)主公約或房屋使用公約。
�、酃砍鍪酆�，業(yè)主委員會成立前，住宅的維修養(yǎng)護管理由售房單位或售房單位委托的管理單位承擔；業(yè)主委員會成立后，住宅的管理，由業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照雙方簽訂的物業(yè)管理委托合同進行管理。
�、芄砍鍪酆�，住宅自用部位和自用設備的維修養(yǎng)護責任，由住宅所有人承擔，住宅所有人可以自行維修養(yǎng)護，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護。住宅所有人承擔維修費用。
�、莨砍鍪酆螅≌灿貌课缓凸灿迷O施設備的維修養(yǎng)護，由當?shù)厝嗣裾贫ň唧w辦法。要建立公房售后住宅共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護基金。住宅的共用部位和共用設施設備，凡屬人為損壞的，由責任人負責修復或者賠償。
�、拮≌腥瞬坏蒙米郧终甲≌墓灿貌课缓凸灿迷O施設備，不得擅自增加或者減少對該幢住宅共用設施設備正常運行有影響的自用設備。
�、唠娞荨⒏邏核�、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護與更新及其費用的分攤，按國家和地方政府現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
⑧凡需要對住宅進行中修以上的，應當依照《城市房屋修繕管理規(guī)定》執(zhí)行。凡改變原房屋設計結(jié)構(gòu)的大修、改建工程，應報請當?shù)胤康禺a(chǎn)管理機關審批�？⒐ず�，經(jīng)驗收合格，方可辦理房屋現(xiàn)狀變更登記。
�、岙斒氯艘蜃≌木S修養(yǎng)護發(fā)生糾紛時，應當協(xié)商解決，協(xié)商不成的，當事人可以向當?shù)胤康禺a(chǎn)仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可以向人民法院起訴。
�。ㄈ┳赓U住宅及其管理租賃住宅是指使用人不具有房屋的產(chǎn)權(quán)，通過房屋租賃的形式取得在一定時期內(nèi)使用權(quán)的住宅，包括公有住宅的租賃和集體所有制房產(chǎn)以及私人房產(chǎn)的租賃。租賃住宅的基本特點是房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)相分離，出租人出租的只是一定時期內(nèi)的房屋使用權(quán)。房屋承租人和出租人必須以“契約”（租賃合同）的形式，規(guī)定好房屋租賃雙方的權(quán)利與義務。從物業(yè)管理的角度來看，出租人的業(yè)主地位并沒有變化，其享有的權(quán)利和應盡的義務也沒有改變，而承租人做為房屋的實際使用人，是非業(yè)主使用人，其基本權(quán)利義務首先受到租賃合同的約束和限制，即業(yè)主做為出租人，將哪些權(quán)利、義務賦予了承租人。在物業(yè)管理中，出租人和承租人首先都應遵守租賃合同的有關規(guī)定，其次也都要遵守物業(yè)管理委托合同的各項規(guī)定。
租賃住宅物業(yè)管理主要應遵循以下幾條基本原則：
1.為房屋承租單位或承租人服務國家公有住房或房產(chǎn)經(jīng)營公司出租住房的目的，是為了不斷滿足人民居住生活的需要，私房的出租是公房出租的補充。因此房屋租賃后的物業(yè)管理，必須把維護承租方的合法使用權(quán)，為承租住戶或承租單位服務放在首位，支持承租方的合法要求，提高為承租方服務的質(zhì)量，搞好房屋的維護和修繕工作，保證承租方安全、方便地使用房屋。
2.制定合理的租金標準公有住房的出租，必須執(zhí)行國家制定的租金標準。房產(chǎn)經(jīng)營公司和私人的房產(chǎn)出租，用于住宅的，其租金標準的制定也必須符合國家有關規(guī)定，并經(jīng)物價部門審批，報房管部門備案。
3.依法維護正常的租賃關系房屋租賃雙方必須依法維護正常的租賃關系，及時處理租賃使用過程中發(fā)生的各種問題，注意調(diào)解用房糾紛，要堅決遵守國家的有關法律、政策與規(guī)定，抵制違反法律、法規(guī)與租賃合同的行為。
4.嚴格控制租賃房屋的用途變化租賃房屋的使用要嚴格按照房屋的設計用途來進行，嚴格控制租賃房屋的用途變化。原則是生活用房不能隨意改變?yōu)楣I(yè)或商業(yè)用房，因為用途不同，房屋構(gòu)件所能承受的重量不同。因此，隨意改變房屋的用途，將會影響房屋的安全與使用。
綜上所述，租賃住宅物業(yè)管理總的原則，是將出租的房屋管好、修好和用好，要為房屋承租單位和住戶提供較好的服務。在這方面，物業(yè)管理企業(yè)要采取積極有效的措施，充分利用經(jīng)濟規(guī)律和法律手段，通過健全租賃立法，依法整頓房屋租賃的秩序，促進租賃住宅物業(yè)管理水平的提高。 二、住宅小區(qū)的物業(yè)管理
�。ㄒ唬┚幼⌒^(qū)物業(yè)管理模式的探索與形式居住小區(qū)的管理，采用“物業(yè)管理”模式，是對原來行政性福利型的房地產(chǎn)管理這種舊體制的改革。這一改革是我國許多地區(qū)、各級政府、房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行了各種有益探索，不斷總結(jié)取得的重大成果，它有一個逐步發(fā)展、不斷完善的過程。
就全國來說，1989年9月，建設部在大慶召開了第一次全國住宅小區(qū)管理工作會議。這次會議，表示著全國性的住宅小區(qū)管理工作的序幕。1990年6月，建設部又召開了全國住宅小區(qū)管理試點的第一次工作會議。1990年，建設部確定廣州市五羊村為國家級住宅小區(qū)管理試驗點。1992年9月，建設部驗收小組對五羊村住宅小區(qū)現(xiàn)場考核驗收。綜合全國各住宅小區(qū)的管理，五羊村得分最高，被評為全國模范文明住宅小區(qū)。1993年4月，建設部在番禺、深圳召開了一次較高層次的專家討論會。在那次會上對住宅小區(qū)進行物業(yè)管理的發(fā)展方向取得了共識。正是在這次會上，住宅小區(qū)的管理用“物業(yè)管理”模式正式被確定下來。1994年3月，建設部以“建設部令”的形式在全國頒布施行。這即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）。《管理辦法》作為一個部門的規(guī)章，為房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。
（二）居住小區(qū)物業(yè)管理的特點居住小區(qū)的物業(yè)管理是城市新建住宅管理在社會主義市場經(jīng)濟條件下出現(xiàn)的新事物，它具有以下的特點：
1.居住小區(qū)物業(yè)管理在城市管理中，把社會物質(zhì)文明建設與精神文明建設融為一體。建設部頒發(fā)的《管理辦法》第一條，首先對居住小區(qū)的精神文明建設與物質(zhì)文明建設提出了明確的要求。這即“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”。在物質(zhì)文明建設方面，物業(yè)管理體現(xiàn)在對居住小區(qū)內(nèi)、房屋及設備的維護與修繕等的管理上。這一方面，在居住小區(qū)的物業(yè)管理的內(nèi)容中要有比較詳細的說明�，F(xiàn)在著重就居住小區(qū)的精神文明作一說明。
居住小區(qū)的精神文明建設包括兩個方面：一是精神文明建設的基本內(nèi)容；二是精神文明建設的活動方式。
精神文明建設的基本內(nèi)容。依據(jù)《中共中央關于社會主義精神文明建設指導方針的決議》精神，居住小區(qū)精神文明建設的具體內(nèi)容包括以下方面：
�。�1）結(jié)合居民的實際情況，制定居住小區(qū)居民精神文明公約。
（2）充實、完善文體設施和娛樂場所，開展豐富多彩的文體活動，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關系，促進安全團結(jié)和社會穩(wěn)定。
�。�3）建設高雅的社區(qū)文化，培養(yǎng)健康的社區(qū)精神。
精神文明建設的活動方式。根據(jù)居民的不同情況，精神文明建設應以靈活多樣的方式進行。通常的活動方式有：
（1）運用傳播文化的工具和康樂設施，開展聯(lián)絡感情活動。
�。�2）創(chuàng)建文明單位，注重文明居住。
2.居住小區(qū)物業(yè)管理的重要特點之一，突出表現(xiàn)在管理重于建設這一特點。與以往的城市新建住宅管理不同，它重視物業(yè)建成后的管理。物業(yè)一旦建成，各方面的條件就基本定型。專業(yè)的物業(yè)管理，不僅可以使居住小區(qū)的房屋、設備各項功能充分發(fā)揮，還可以彌補物業(yè)建造過程中的各種不足和缺陷，從而為廣大居民提供一個整潔、安全、和諧的居住環(huán)境。
3.居住小區(qū)物業(yè)管理體現(xiàn)了在小區(qū)所在地人民政府監(jiān)督與指導下行政管理與專業(yè)管理相結(jié)合的特點。建設部“管理辦法”第三條規(guī)定：“房地產(chǎn)行政主管部門負責小區(qū)管理的管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和經(jīng)營小區(qū)所在地人民政府按職責分工，負責小區(qū)管理中有關工作的監(jiān)督與指導”。居住小區(qū)是相對獨立的區(qū)域。保證小區(qū)內(nèi)的社會治安，既是“管理辦法”的重要指導思想，又是對居住小區(qū)物業(yè)管理的高標準要求。
在居住小區(qū)內(nèi)，遷入的新居民，具有不同階層和職業(yè)的差異，又有來自不同地區(qū)在生活習慣、愛好方面的區(qū)別，經(jīng)濟收入等的差別又決定了他們對居住環(huán)境和居住行為的差異。這此差異有時會產(chǎn)生各種各樣的問題以及矛盾與糾紛。同時，新建居住小區(qū)又是區(qū)內(nèi)居民共同的家園，是大家共同生活的場所，有必要在自治自律的基礎上對人們的居住行為做出某些限制和約束，制定一個大家共同遵循的居住行為的規(guī)范，即業(yè)主公約，使每個人在享受一定權(quán)利的同時，也承擔相應的義務。
居住小區(qū)的行政管理是住宅小區(qū)所在的屬地政府對該小區(qū)實施的政府職能管理。直接管理的機構(gòu)有：街道辦事處、公安派出所和政府各分管部門的職能機構(gòu)，如城市規(guī)劃、城市監(jiān)督、市政管理、房屋產(chǎn)權(quán)管理、環(huán)境衛(wèi)生、防疫、環(huán)境保護、工商行政、物價、稅收、民政事務、社會治安等機構(gòu)。
居住小區(qū)的物業(yè)管理的具體內(nèi)容，將在下面專門敘述。這里著重指出，居住小區(qū)物業(yè)管理的行政管理與物業(yè)專業(yè)管理的結(jié)合，是在社會主義市場經(jīng)濟條件下，社會分工的必然產(chǎn)物，是社會進步、經(jīng)濟發(fā)展與社會文明的表現(xiàn)。
4.居住小區(qū)物業(yè)管理的復雜性。較之以前舊的管理體制來說，這種管理帶有相當?shù)膹碗s性。主要表現(xiàn)在以下三個方面：首先，小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)的多元化要求管理的權(quán)威性和統(tǒng)一性。不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住宅在物業(yè)管理上的側(cè)重點不同，如何針對產(chǎn)權(quán)的多元化實行統(tǒng)一的物業(yè)管理具有一定的復雜性。
其次，小區(qū)的物業(yè)管理在實施過程中要涉及到市政各部門、公安、街道辦事處等多個部門和單位，如何協(xié)調(diào)好相互間的關系和利益，明確各自的職責和管理范圍，對搞好小區(qū)物業(yè)管理是至關重要的。
第三，物業(yè)管理經(jīng)費籌集的復雜性。不同產(chǎn)權(quán)形式下物業(yè)管理經(jīng)費的籌集渠道不同，物業(yè)管理服務收費的計算原則不同，收繳方式不同。當前，我國的物業(yè)管理主要是在普通住宅小區(qū)推行，其住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的籌集既要考慮到物業(yè)管理實際運作的成本費用，又要考慮到人民群眾經(jīng)濟收入的實際水平。這種費用與支付能力的矛盾構(gòu)成了現(xiàn)階段住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費籌集的復雜性，給經(jīng)費的具體籌集帶來了比非住宅物業(yè)更大的困難，需要認真加以研究，制定穩(wěn)妥可行的收費標準與辦法。
�。ㄈ┚幼⌒^(qū)物業(yè)管理的具體內(nèi)容居住小區(qū)物業(yè)管理是城市管理現(xiàn)代化以及在社會主義市場經(jīng)濟條件下，經(jīng)濟發(fā)展的社會化分工的產(chǎn)物。其物業(yè)管理的具體內(nèi)容：
1.保證小區(qū)原規(guī)劃意圖的實現(xiàn)，制止各種違章行為，并進一步完善、補充原規(guī)劃的不足之處，督促指導住戶和業(yè)主執(zhí)行規(guī)劃法。
2.房屋的定期維護與保養(yǎng)。依據(jù)合同對業(yè)主委托的所管轄的物業(yè)定期維護與保養(yǎng)。尤其是房屋的公共管道、公共設備，都必須有一個眾多業(yè)主協(xié)調(diào)管理的服務機構(gòu)，作為所有產(chǎn)權(quán)者利益維護或代理人。為了加強管理，為每一單元和各棟大樓建立房屋保存檔案。
3.供水、供電、公共照明、電梯等動力設施的維護管理。小區(qū)的總泵房、配電房或自行發(fā)電的機房均應由專業(yè)技術人員操作管理，確保正常的供水供電和安全用電。
4.市政設施的維護與管理。在小區(qū)紅線范圍內(nèi)，除明確規(guī)定屬大市政管理外的市政配套設施，包括樓宇內(nèi)的公共排水、化糞池等設施，均應由物業(yè)公司進行管理。
5.環(huán)境保護、綠公管理。這種管理的目的在于為廣大居民提供一個良好的居住環(huán)境�，F(xiàn)行小區(qū)規(guī)劃規(guī)定：綠地面積不少于總占地面積的30％，綠化覆蓋率不低于25％。環(huán)境保護主要是控制噪音、控制空氣和水質(zhì)污染，嚴格執(zhí)行環(huán)境保護法，治理、清除住宅內(nèi)污染源。
6.清潔衛(wèi)生防疫工作。除對小區(qū)的公共衛(wèi)生設施進行維護外，還有小區(qū)樓宇內(nèi)外及公共場所的清潔工作。要加強防疫、滅鼠、滅蚊繩孽生基地，要認真按照城市衛(wèi)生條例做好小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清潔工作，堅持以“拾零”為主的清掃制度，禁止亂張貼、亂涂寫，對小區(qū)的經(jīng)營商點應嚴格執(zhí)行門前三包制度，物業(yè)公司應爭取工商行政管理部門的支持，依據(jù)年審制度，應視經(jīng)營者遵守小區(qū)管理制度的優(yōu)劣而決定是否繼續(xù)發(fā)經(jīng)營業(yè)牌照。
7.防火、防盜及公共秩序的管理。在小區(qū)內(nèi)，不允許亂放車輛，不允許占道堆放物件，不允許占道作業(yè)和擺攤設檔。根據(jù)公安部門關于開展“群防群治”的要求和誰受益、誰出錢的辦法組織小區(qū)保安隊伍，配合公安派出所搞好巡邏放哨。 |
