摘要： 2003年至2004年上半年可以說是房地產(chǎn)年，全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方興未艾，呈現(xiàn)一派欣欣向榮的景象。社會上有這么一句話：一不小心進(jìn)了房地產(chǎn)，一不小心就發(fā)了財。以致于很多人產(chǎn)生這樣的觀點(diǎn)——只要有資金有地塊，就必然能獲得高收益，于是房地產(chǎn)業(yè)成為了投資熱點(diǎn)，許多企業(yè)和社會資金進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)，造成了房地產(chǎn)企業(yè)“魚龍混雜”的現(xiàn)象。 
　　關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 建筑企業(yè) 開發(fā)
　　據(jù)統(tǒng)計，全國共有房地產(chǎn)企業(yè)2萬多家，一級開發(fā)資質(zhì)的僅有1.44％，二級資質(zhì)的12.9％，另有國外注資公司1200家左右，港、澳、臺公司3800個，合計5000個。本人所在地的縣級市就有38家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只有三家房地產(chǎn)企業(yè)具有二級資質(zhì)，其余都是一些小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控、殘酷激烈的市場競爭下，房地產(chǎn)市場面臨著洗牌重組，擺在小型房地產(chǎn)企業(yè)面前的只有兩條路：一是自生自滅。有人曾預(yù)言，近10年以內(nèi)是中國房地產(chǎn)企業(yè)整合的最快時期，有將近二分之一的企業(yè)經(jīng)受不住經(jīng)濟(jì)市場的調(diào)整而自行倒閉。二是自強(qiáng)不息。這些企業(yè)不愿被淘汰出市場，就要首先求得生存，在生存中不斷發(fā)展壯大自己。這就對小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展思路提出了挑戰(zhàn)。面前國內(nèi)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式過于單一，局限于拿地…造房…賣房…再拿地的粗放型經(jīng)營模式，在生存壓力面前，小型房地產(chǎn)企業(yè)一定要有不同于大企業(yè)的開發(fā)思路。
　　1、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)局勢和發(fā)展趨勢
　　房地產(chǎn)業(yè)對局勢和趨勢的認(rèn)識極為重要，局勢是指國際、國內(nèi)的政治經(jīng)濟(jì)大氣候、趨勢是指宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下的前景預(yù)測。再大的房地產(chǎn)企業(yè)，再有能力的開發(fā)商，如果對這兩個“勢”認(rèn)識錯誤的話，就意味著滅亡不遠(yuǎn)了。
　　當(dāng)前國際、國內(nèi)的政治大氣候是以和平與發(fā)展為主題，中國經(jīng)濟(jì)在持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，也將隨著得到持續(xù)發(fā)展，這些都是人所共知的，在此就不做過多的敘述。
　　在宏觀經(jīng)濟(jì)方面，為了控制房地產(chǎn)行業(yè)過熱，2004年中央實(shí)施了以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈……土地和資金均被納入了宏觀調(diào)控的范圍。進(jìn)入2005年，隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)投資過快增長勢頭得到一定的控制，但是由于市場需求偏大，一些地區(qū)住房價格上漲過快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定發(fā)展，國務(wù)院辦公廳于2005年3月27日發(fā)出了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》，建設(shè)部等七個部門于2005年4月30日發(fā)出了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，要求各地區(qū)各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，價格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)，宏觀調(diào)控措施得到進(jìn)一步的細(xì)化。
　　對以上的措施分析可以看出，國家并不是想限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，只是要控制部分地區(qū)房地產(chǎn)投機(jī)的現(xiàn)象，產(chǎn)業(yè)政策的目標(biāo)應(yīng)是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。隨著人們生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)今后幾十年仍將以較快速度發(fā)展，這是住房社會需求強(qiáng)力拉動的必然結(jié)果。
　　2、小企業(yè)的幾種開發(fā)思路
　　2.1 避勢開發(fā)
　　中小房地產(chǎn)企業(yè)的出路，不在那些競爭激烈的房地產(chǎn)一線或二線城市，無論該企業(yè)的管理水平有多高，所謂巧婦難為無米之炊，由于缺乏資金和土地，要避免與大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行直接的競爭。中國的基本國情是一個農(nóng)業(yè)人口占絕的多數(shù)的農(nóng)業(yè)大國，城市化進(jìn)程的加快得益于農(nóng)村人口的減退。也就是說，城市人口的大幅度增加，絕大多數(shù)來自于農(nóng)村。農(nóng)民進(jìn)城謀生的手段，一是打工，二是做生意。本人認(rèn)為，中國房地產(chǎn)的處女地在那些經(jīng)濟(jì)條件比較好，有專業(yè)市場的小城鎮(zhèn)。特別是沿海地區(qū)的農(nóng)村正在向城鎮(zhèn)化發(fā)展，那些擺脫了土地的束縛，靠做生意而富裕起來的人們迫切希望改變自己的住房條件，這里就存在著不小的商機(jī)。如果在進(jìn)行充分調(diào)查研究、做好可行性分析的基礎(chǔ)上，直接把大城市的項(xiàng)目開發(fā)模式轉(zhuǎn)移到小城鎮(zhèn)，就有可能吃到頭口水，撈到第一桶金。
　　耀江房產(chǎn)在臨海市杜橋鎮(zhèn)開發(fā)的金都花園住宅小區(qū)就是一個很好的例子。杜橋鎮(zhèn)是臨海市規(guī)模最大的一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有全國最大的眼鏡批發(fā)市場，在2000年時鎮(zhèn)上還沒有一個上規(guī)模的住宅小區(qū)，耀江房產(chǎn)在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，按大城市小區(qū)的開發(fā)規(guī)劃模式進(jìn)行開發(fā)。在商品房預(yù)售的那天，出現(xiàn)了排隊購房的火爆場面，甚至出現(xiàn)了倒賣排隊號的情況，一期開發(fā)的房子三天就基本售完。而象杜橋鎮(zhèn)這種經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在沿海地區(qū)還是很多的。
　　2.2 個性化開發(fā)
　　城鄉(xiāng)地區(qū)文化存在差異，什么樣的人建什么樣的房。一段時間以來，樓盤中“同質(zhì)化”傾向嚴(yán)重，尤其是一些大樓盤之間，根本看不出兩個小區(qū)之間有什么明顯差別。隨著中國改革開發(fā)步伐的加快，中國人特別是年輕的一代，也越來越追求個性化，反映到住房上面，就是需求的多樣性，消費(fèi)的合理性。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)是住房消費(fèi)的組織者、新型生活方式的引導(dǎo)者、開發(fā)創(chuàng)新的參與者、個性追求的實(shí)踐者，而不是落在后面，被動應(yīng)付消費(fèi)者日新月異變化著的消費(fèi)理念。
　　“個性化”的樓盤可以表現(xiàn)在很多方面。比如，樓盤的外觀造型上要體現(xiàn)城鄉(xiāng)地區(qū)的文化差異，要風(fēng)格各異。比如，在戶型設(shè)計方面，要根據(jù)當(dāng)?shù)叵�費(fèi)者的需求“量體裁衣”。“個性化”的開發(fā)來源于創(chuàng)新，其實(shí)質(zhì)是“以人為本”的服務(wù)意識，要設(shè)身處地為消費(fèi)者著想，才能設(shè)計開發(fā)出有“個性”的住宅產(chǎn)品。本人認(rèn)為，應(yīng)堅持以中低收入人群為服務(wù)對象，戶型上應(yīng)以小戶型為主、多戶型并存，并保持這種開發(fā)理念的一貫性。而中小套型普通住房的開發(fā)，正是這次七部委文件中鼓勵并享受優(yōu)惠政策的對象。
　　2.3 聯(lián)合開發(fā)
　　隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)樓盤已呈郊區(qū)大盤化趨勢。這是因?yàn)榻紖^(qū)地價相對便宜，周圍環(huán)境制約因素少，可以減少開發(fā)成本；郊區(qū)環(huán)境好，適合人們居住。但在郊區(qū)居住最大的障礙是交通不方便，生活設(shè)施不配套，而大樓盤則可以較好地解決這一問題。動輒十幾萬乃至上百萬平方面積的開發(fā)，從成本的均攤上有利于開發(fā)商做好環(huán)境規(guī)劃，做好生活設(shè)施的配套工作。但小型房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)殚_發(fā)資金實(shí)力的原因就做不到這些，眼看著一些好的開發(fā)項(xiàng)目及地塊被大型房地產(chǎn)企業(yè)拿走。
　　如果幾家或十幾家小型房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合起來進(jìn)行開發(fā)，“集各家之長，合眾人之力”不就可以解決資金不足的問題了嗎？大樓盤的優(yōu)勢在于“大而全”，講的是功能配套，如果小型公司將大樓盤應(yīng)配的各項(xiàng)設(shè)施分而攤之，形成“小而聯(lián)，聯(lián)而全”的格局，不就仍可以和大公司對壘抗衡了嗎？
　　本人認(rèn)為，可以由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)協(xié)會牽頭協(xié)調(diào)，在統(tǒng)一規(guī)劃，合理分工，有機(jī)配合的前提下，每一家公司負(fù)責(zé)其中的一項(xiàng)生活配套設(shè)施，有的做會所，有的做健身場所，有的做園林樓閣，做的精，做的細(xì)，合在一起就成了一個配套設(shè)施齊全的大型社區(qū)了。
　　2.4 借勢開發(fā)
　　大型房地產(chǎn)公司有資金實(shí)力，有優(yōu)秀人才，有品牌戰(zhàn)略，動不動就幾十公頃的土地、幾十萬平方米的樓盤，他們可以實(shí)施“大樓盤郊區(qū)化”戰(zhàn)略，開發(fā)“多功能全方位”的現(xiàn)代化社區(qū)。而小型房地產(chǎn)企業(yè)因?qū)嵙Σ蝗缛耍�就不能有如此大的氣��。宏觀調(diào)控后，各的銀行都加緊了貸款的審批，造成小企業(yè)融資困難，以前總投資一千萬的項(xiàng)目，資本金有兩百萬就可以運(yùn)作，現(xiàn)在要求自有資金要達(dá)到三百五十萬以上，項(xiàng)目沒有資金就很難運(yùn)作，小企業(yè)就只能開發(fā)一些小樓盤。
　　本人認(rèn)為，大型房地產(chǎn)公司在郊區(qū)做多功能全方位配套的大樓盤，小型房地產(chǎn)公司可以在大樓盤周圍做一些大型房地產(chǎn)開發(fā)公司不屑于開發(fā)的項(xiàng)目，做一些“迷你型”樓盤的開發(fā)。大樓盤在基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境配套上下功夫，小樓盤可以在建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計上花力氣；大樓盤有銷售策劃，可以在電視報紙上做廣告，搞文化品位時尚需求的概念炒作，小樓盤可以不動聲色，以價格取勝。這樣就可以在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場中分得一杯羹。
　　3、結(jié)語
　　綜上所述，小型房地產(chǎn)公司在資金、實(shí)力、人力資源、經(jīng)驗(yàn)等方面都沒有優(yōu)勢，不具備同大公司直接競爭的實(shí)力。在殘酷的市場競爭中，小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該發(fā)揮自己船小好調(diào)頭的長處，不論是在大城市還是在小城市，要因時因地，找準(zhǔn)項(xiàng)目投資的切入點(diǎn)，從項(xiàng)目前期策劃、工程施工、市場營銷等方面，根據(jù)市場的實(shí)際情況，走差異化發(fā)展的道路，所做的項(xiàng)目求精不求大，做出自己的特色，樹立自己的品牌。這樣就能開發(fā)到一個城市就可以在一個城市站穩(wěn)腳根，才能逐漸實(shí)現(xiàn)資本的原始積累，提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力，能保障開發(fā)的持續(xù)性。同時小公司要務(wù)實(shí)，要多積累經(jīng)驗(yàn)、多練內(nèi)功，搞好企業(yè)的內(nèi)部管理，培養(yǎng)和發(fā)掘房地產(chǎn)管理人才。隨著時間的推移，那些發(fā)展思路正確、開發(fā)模式靈活、人才搭配得當(dāng)?shù)男⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)不會因弱小而消亡。