一、單項(xiàng)選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答寨中只有一個(gè)最符合題意。） 1．僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂校?）。 2．下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（ ）。 3．某投資市場的平均收益率為12％，銀行貸款利率為5.17％，國債收益率為3.5％，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系統(tǒng)數(shù)為0.5．那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（ ）。 4．某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2．那么，該市房屋均平均建設(shè)周期為（ ）年。 5．下列關(guān)于房地產(chǎn)市場特性的表述中。說房地產(chǎn)市場具有（ ）是不正確的。 6．產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要誘因是（ ）。 7．房地產(chǎn)投資決策分析主要包括（ ）和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩個(gè)部分。 8．開發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（ ）。 9．由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（ ），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。 10．房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的方法，屬于（ ）。 11．對(duì)某種特定的商品來說，下列關(guān)于市場容量概念的表述中，正確的是（ ）。 12．某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（ ）模式。 13．下列行業(yè)中，（ ）中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關(guān)。 14．已知年利率為14％，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為（ ）。 15．某購房者向銀行申請(qǐng)了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75％，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2％，則該購房者在第5年第6個(gè)月的還款額為（ ）元。 16．購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價(jià)格為100萬元，從購買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元。現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益為10％，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期（ ）。 17．下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，不正確的是（ ）。 C．投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率 18．某物業(yè)的購買價(jià)格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元。年運(yùn)營費(fèi)用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33％，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（ ）。 19．對(duì)于一般的商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于（ ）。 20．若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益為18％，年租金增長率為8％，通貨膨脹率為6％，則該項(xiàng)目房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益為（ ）。 21．某開發(fā)商向銀行申請(qǐng)了年利率6％、期限為10年、按年等額償還的一筆總額100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為（ ）萬元。 22．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為（ ）。 23．盈虧平均分析結(jié)果顯示：甲項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降30％、成本上升60％時(shí)，開發(fā)利潤（稅前）為0；乙項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降20％成本上升50％，開發(fā)利潤（稅前）為0．因此，在抵御售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力方面（ ）。 D．不能確定哪個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)
25．下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是（ ）。 26．下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是（ ）。 27．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于（ ）。 28．某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個(gè)商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10％、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為（ ）。 29．下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（ ）。 30．下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（ ）。 31．下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度的系數(shù)的表述中，不正確的是（ ）。 32．市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平豹高低主要取決于（ ）。 33．王某打算承租某寫字樓的一個(gè)單元，在可出租面積波及系數(shù)計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2．那么，可出租面積應(yīng)為（ ）m2． 34．物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是（ ）。 35．某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為（ ）萬元。 二、多項(xiàng)選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。） 1．一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括（ ）等分析。 2．房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括（ ）。 3．從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在（ ）。 4．制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（ ）。 5．隨著市場細(xì)分化研究的深入，在房地產(chǎn)營銷中引入了“彌隙市場”的概念：彌隙市場的特點(diǎn)是（ ）。 6．按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場的模式是（ ）。 7．現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“零”是（ ）。 8．在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括（ ）。 9．房地產(chǎn)置業(yè)投資的效果主要表現(xiàn)為（ ）等。 10．房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括（ ）。 11．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)價(jià)表包括（ ）。 12．以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括（ ）。 13．債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有（ ）。 14．物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要考慮的主要因素有（ ）。 15．影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有（ ）。 三、判斷題（共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。） 1．當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營時(shí)，其投資均屬于長期投資。 （ ） 2．購買住房抵押支持證券的個(gè)人和機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)間接投資者。 （ ） 3．在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，期望收益的標(biāo)準(zhǔn)勞差值越小，表明該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大。 （ ） 4．通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響。 （ ） 5．房地產(chǎn)空間市場決定房地產(chǎn)租金，資產(chǎn)市場訣定房地產(chǎn)價(jià)格。 （ ） 6．房地產(chǎn)市場自然周期的第三階段始予供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。 （ ） 7．當(dāng)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率大于銀行貸款利率且該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益就大于全投資內(nèi)部收益率。 （ ） 8．在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對(duì)開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均不屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)。 （ ） 9．開發(fā)商成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期利潤率，且年成本利潤率不等于成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)。（ ） 10．在房地產(chǎn)投資分析中，若不能確定各風(fēng)險(xiǎn)因素未來發(fā)生的概率，則盈虧平衡分析就無法進(jìn)行。 （ ） 11．在非線盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個(gè)盈虧平衡點(diǎn)。 （ ） 12．假如房地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)象權(quán)益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。 （ ） 13．個(gè)人住房抵押貸款屬于購房者的消費(fèi)信貸，通常與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，因此無論是期房還是現(xiàn)房，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)只來自于申請(qǐng)貸款的購房者。（ ） 14．雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗(yàn)收前仍可以被銷售。 （ ） 15．租期越長，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長期租約。 （ ） 四、計(jì)算題（共2小題，20分。要求列出算式，計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)劃結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。） 1．張某于2000年1月1日以50萬元購得一套住宅，購房款中60％來自銀行提供的年利率為6％、期限為15年、按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款�，F(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6％，按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為0.2％）問李某在新還款方案下的首次月還款額多少？（8分） 2．某開發(fā)商購得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，期限為40年，擬建一商場出租經(jīng)營。據(jù)估算，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期為2年，第3年即可出租。、經(jīng)過分析，得到以下數(shù)據(jù)： （1）項(xiàng)目建設(shè)投資為1800萬元。第1年投資1000萬元。其中資本金400萬元；第2年投資800萬元，其中資本金230萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10％。建設(shè)期只計(jì)息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。 （2）第3年租金收入、經(jīng)營稅費(fèi)、經(jīng)營成本分別為2000萬元、130萬元、600萬元。 從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營稅費(fèi)、經(jīng)營成本允別為2500萬元、150萬元、650萬元。 （3）計(jì)算期（開發(fā)經(jīng)營期）取20年。 請(qǐng)根據(jù)以上資料，完成下列工作： （1）編制資本金現(xiàn)金流量表。（不考慮所得稅） （2）若該開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為15％；計(jì)箕該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。（所有的投資和收入均發(fā)生在年末）（12分） |
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【責(zé)任編輯：趙桂萍 糾錯(cuò)】 |
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報(bào)考直通車 |
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| 考試時(shí)間：2009年10月18、19日。 |
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| 考試內(nèi)容：房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析。 |
| ·2006年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管 |
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