2012年房估師考試案例分析練習(xí)題26
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托方（略）
二、受托方（略）
三、估價(jià)對(duì)象
（一）估價(jià)對(duì)象界定
××大廈位于××市××區(qū)××路××號(hào)，××路與××路交叉口的東南角，建設(shè)用地面積為4995㎡，總建筑面積約為54000㎡，為地下2層和地上31層建筑，地上分A、B兩座，1～4層為商業(yè)裙樓，6～28層為公寓，29～31層為純寫字樓。
此次委托方委托評(píng)估的估價(jià)對(duì)象是指××大廈××單元8套房屋。8套房屋的戶型相同，每套建筑面積均為135.55㎡，評(píng)估總建筑面積為1084.4㎡.&考試大&
（二）權(quán)利狀況
根據(jù)評(píng)估人員掌握的資料。××大廈由××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，1993年5月申請(qǐng)立項(xiàng)并開工建設(shè)。截止估價(jià)作業(yè)日期，××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已取得××大廈的《國有土地使用證》（證號(hào)：×國用××字第××號(hào)），土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓用地，土地用途為商業(yè)、寫字樓、高級(jí)住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。
根據(jù)委托方的《鑒定委托書》，××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與××保稅區(qū)××貿(mào)易有限公司、××開發(fā)建設(shè)公司產(chǎn)生法律糾紛，涉及標(biāo)的為××大廈××單元8套房屋。我公司此次評(píng)估的是該8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全產(chǎn)權(quán)的市場價(jià)格。
（三）建筑物狀況&考試大&
××大廈占地面積為4995㎡，銷售建筑面積為54046.66㎡，大廈外形為底部裙樓托舉兩棟橋角相對(duì)的方形大廈，外墻采用高級(jí)釉面錦磚與天然花崗石和玻璃幕墻貼面，地上高度約100m，建筑結(jié)構(gòu)及風(fēng)格在××商業(yè)區(qū)具有一定的標(biāo)志性。大廈地下1～2層為設(shè)備層，地上1～4層為商業(yè)用房，5層為設(shè)備層，6～28層為公寓，29～31層為純寫字樓。大廈的A、B座各裝有三部芬蘭“通力”電梯；商業(yè)用房及寫字樓用房采用中央空調(diào)，公寓用房采用分體式空調(diào)。此次評(píng)估的對(duì)象為××大廈××單元的8套房屋，每套建筑面積為935.55㎡，總建筑面積為108.44㎡.該8套房屋的客廳與臥室內(nèi)墻刷乳膠漆，實(shí)木地板，鋁合金窗，衛(wèi)生問與廚房為精裝修并配有廚具、潔具，每套房屋裝有1～2部分體式空調(diào)。
四、估價(jià)目的
為委托方對(duì)涉及上述估價(jià)對(duì)象的民事裁判提供價(jià)格參考依據(jù)。
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
（1）1997年4月25日；
（2）1998年6月18日；
（3）2001年6月5日。
六、價(jià)值定義
本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果是指估價(jià)對(duì)象（建筑面積1084.4㎡，土地用途為公寓），土地出讓年限為50年，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年；1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年；2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估價(jià)對(duì)象具備完整產(chǎn)權(quán)（能夠在市場上公開、自由地出售）條件下的房地產(chǎn)市場價(jià)格。
七、估價(jià)依據(jù)
本次評(píng)估的估價(jià)依據(jù)包括中華人民共和國全國人大及其常委會(huì)、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部等有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī)和政策文件，委托方及××物業(yè)管理公司提供的有關(guān)資料，我公司掌握的房地產(chǎn)市場行情以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。具體資料如下：
（1）《中華人民共和國土地管理法》。
（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
（3）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。
（4）《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》。
（5）委托方與××物業(yè)管理公司提供的涉及估價(jià)對(duì)象的有關(guān)法律文件、圖表和資料（詳見附件）（略）。
（6）我公司掌握的有關(guān)市場資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的材料。
八、估價(jià)原則
我們?cè)诠纼r(jià)時(shí)遵循了以下原則：
（一）合法原則：房地產(chǎn)估價(jià)必須以房地產(chǎn)合法使用為前提。
（二）最高最佳使用原則：能給估價(jià)對(duì)象帶來最高收益的使用，這種使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行。
（三）替代原則：房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，有相同使用價(jià)格或相同效用、有替代可能的房地產(chǎn)會(huì)相互影響和競爭，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。&考試大&
（四）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平，本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)已知或假設(shè)的狀況為準(zhǔn)。
九、估價(jià)思路和方法
本評(píng)估報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象在三個(gè)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行測算
1.1997年4月25日
估價(jià)對(duì)象于1993年開始銷售，1996年年底竣工并人住使用，1997年屬于該大廈的平穩(wěn)銷售階段，根據(jù)估價(jià)人員掌握的資料，1997年高檔外銷公寓的租賃及銷售市場都比較穩(wěn)定，有一定的市場交易量，與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)項(xiàng)目有A廣場、B大廈、C大廈等，因此本次評(píng)估采用市場比較法測算估價(jià)對(duì)象在1997年4月25日的房地產(chǎn)價(jià)格。
2.1998年6月18日
根據(jù)評(píng)估人員對(duì)××市房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員的咨詢、了解，1997年4月25日至1998年6月18日，高檔外銷公寓的銷售市場變化不大，1998年類似房地產(chǎn)的銷售價(jià)格與1997年基本持平，因此本次評(píng)估不對(duì)1998年6月18日估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。
3.2001年6月5日
根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹以及評(píng)估人員對(duì)××市房地產(chǎn)市場所掌握的資料，高檔外銷公寓市場在該估價(jià)時(shí)點(diǎn)的銷售情況低迷，成交案例較少，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不足。相反，租賃市場相對(duì)平穩(wěn)，雖租金下降，但仍維持一定的市場交易量，因此，本次評(píng)估采用收益法測算估價(jià)對(duì)象在2001年6月5日的房地產(chǎn)價(jià)格。&考試大&
十、估價(jià)結(jié)果我公司估價(jià)人員本著公平、公正、客觀的原則，在對(duì)現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場價(jià)格的因素，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。最終確定估價(jià)對(duì)象具備完整產(chǎn)權(quán)（能夠在市場上公開、自由地出售）條件下的房地產(chǎn)市場價(jià)格。
十一、估價(jià)人員（略）
十二、估價(jià)作業(yè)日期 2001年6月5日至2001年7月10日。
