2012年房估師考試?yán)碚撆c實(shí)務(wù)強(qiáng)化習(xí)題26
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-18
1.某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
2.在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例：甲成交價(jià)格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元；乙成交價(jià)格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬(wàn)元，半年后付清余額36萬(wàn)元；丙成交價(jià)格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時(shí)一次付清：丁成交價(jià)格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清32.36萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例單價(jià)的高低排序?yàn)椋ā 。?/p>
A.甲乙丙丁
B.乙丁甲丙
C.乙丙甲丁
D.丙乙丁甲
3.建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是（ �。┑膬r(jià)格。
A.扣除折舊后
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)
C.客觀
D.建筑物全新?tīng)顟B(tài)下
4.對(duì)于一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，通常由（ �。┧鶚�(gòu)成。
A.土地取得成本
B.開(kāi)發(fā)成本
C.銷售稅費(fèi)，投資利息
D.管理費(fèi)用
5.某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于（ �。┤f(wàn)元。
A.536
B.549
C.557
D.816
6.下列屬于運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的步驟的是（ �。�。
①選取可比實(shí)例；②搜集交易實(shí)例；③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易日期修正；⑤進(jìn)行交易情況修正；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格
A.①②③④⑤⑥⑦
B.②①③⑤④⑥⑦
C.①③②④⑥⑤⑦
D.②①⑧④⑤⑥⑦
7.應(yīng)用路線價(jià)法的前提條件是（ ）。
A.土地形狀較規(guī)則
B.街道較規(guī)整
C.地勢(shì)較平坦
D.臨街各宗土地的排列較整齊
8.當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用（ �。╊A(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。
A.數(shù)學(xué)曲線擬合法
B.平均增減量法
C.平均發(fā)展速度法
D.移動(dòng)平均法
9.下面屬于構(gòu)筑物的是（ �。�。
A.煙囪
B.水塔
C.水井
D.屋頂
10.在估價(jià)中要特別注意下列（ �。┲g的內(nèi)在聯(lián)系。
A.估價(jià)方法
B.估價(jià)目的
C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)
D.估價(jià)對(duì)象狀況
