五章 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)

　　房地產(chǎn)賣方代理和房地產(chǎn)買方代理的概念

　　房地產(chǎn)賣方代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受委托人委托，以委托人名義出租、出售房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)行為。委托人為房地產(chǎn)開發(fā)商、存量房的所有者或是出租房屋的業(yè)主。相對應(yīng)的，受需要購買或承租房屋的機構(gòu)或個人委托而進行的代理行為稱為買方代理。 *

　　房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的基本流程

　　房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的類型眾多，但其基本業(yè)務(wù)流程具有共性。主要包括以下環(huán)節(jié)：

　　1.房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開拓

　　由于房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)競爭的激烈性，如何開拓業(yè)務(wù)，爭取客戶是房地產(chǎn)代理機構(gòu)生存、發(fā)展的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開展的前提。

　　2.房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)洽談

　　當(dāng)委托人已有初步委托意向時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要與其進行業(yè)務(wù)洽談。業(yè)務(wù)洽談時先要傾聽客戶的陳述，充分了解客戶意圖與要求，同時衡量自身接受委托、完成任務(wù)的能力。其次，要查清委托人是否對委托事務(wù)具備相應(yīng)的權(quán)利，當(dāng)委托人是自然人時，還必須確認其具有完全民事行為能力。因此，要查驗委托人的有關(guān)證件，如個人身份證、公司營業(yè)執(zhí)照等。對賣方代理要查清委托房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證等相關(guān)資料。此外，要了解委托人的主體資格，生產(chǎn)經(jīng)營狀況及信譽。第三，要向客戶告知房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的名稱、資格、代理業(yè)務(wù)優(yōu)勢以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的其他事項。最后，就經(jīng)紀(jì)方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及擬采用的代理合同文本內(nèi)容等關(guān)鍵事項與客戶進行協(xié)商，達成委托意向。

　　3.房地產(chǎn)查驗

　　(1)委托房地產(chǎn)的權(quán)屬情況：

　　①權(quán)屬的類別與范圍;

　�、诜康禺a(chǎn)他項權(quán)利設(shè)定情況;

　�、郗h(huán)境狀況。

　　(2)房地產(chǎn)查驗的基本途徑：

　�、傥淖仲Y料了解;

　�、诂F(xiàn)場實地察看;

　　③向有關(guān)人員了解。

　　4.簽訂房地產(chǎn)代理合同

　　為保護自身權(quán)益，避免糾紛發(fā)生，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在接受委托人委托后應(yīng)與委托方簽訂書面的房地產(chǎn)代理合同。

　　5.信息收集與傳播

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)受理了委托代理業(yè)務(wù)后，負責(zé)具體執(zhí)行該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)注意收集權(quán)以下三方面的信息：

　　(1)標(biāo)的物業(yè)信息;

　　(2)與標(biāo)的物業(yè)相關(guān)的市場信息;

　　(3)委托方信息。

　　6.方案設(shè)計與推廣

　　目前這一環(huán)節(jié)主要在商品房銷售代理業(yè)務(wù)中存在。

　　7.買方或承租方看房

　　8.房地產(chǎn)交易談判及合同簽訂

　　9.房地產(chǎn)交易價款收取與管理

　　10.房地產(chǎn)權(quán)屬登記(備案)

　　11.房地產(chǎn)交驗

　　房地產(chǎn)交驗是房地產(chǎn)交易過程中很容易暴露問題和產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。

　　12.傭金結(jié)算

　　13.售后服務(wù)

　　售后服務(wù)的內(nèi)容可包括三個主要方面：第一是延伸服務(wù)，如作為買方代理時為買方進一步提供裝修、家具配置、搬家等服務(wù);第二是改進服務(wù)，即了解客戶對本次交易的滿意程度，對客戶感到不滿意的環(huán)節(jié)進行必要的補救;第三是跟蹤服務(wù)，即了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對性的服務(wù)。